永慶房產集團每季季末發布的房市前瞻報告及舉行記者會，迄今已 第19年，累積76場，成為官方、研究機構、產業各界房市資訊的重要 參考依據，背後推手、靈魂人物就是業務總經理葉凌棋。宏觀經濟視 角、站在市場第一線實務經驗，加上集團近2,000家門市通路的交易 資訊做後盾，每次談及房市趨勢總能用邏輯清晰、淺顯易懂、專業不 失幽默的詞彙，將趨勢研判及觀點傳達給媒體及社會大眾。

　　葉凌棋為政大地政系畢業，本科出身，20年前隨著集團規模擴大， 擔任發言人角色以應對媒體需求，後來結合研展團隊開始每季發布房 市前瞻報告，葉凌棋表示，2012年政府才開始實施實價登錄、2023年 實價登錄才揭露至門牌，早年產業相關數據很難取得，即使有官方公 布數據時間上也有半年以上的遞延。

　　隨著永慶集團店數愈來愈多，去年集團成交量就達6.6萬戶、房仲 店數市占在4成以上，已擁有足夠數據呈現市場交易輪廓，後來更和 政大合作推出政大永慶房價指數，因此目前永慶房市前瞻報告可以說 是業界最即時且完整的報告，甚至成為政府相關部門施政、金融機構 決策參考的重要依據。

　　每季房市前瞻報告記者會，對於記者關於房市五花八門、刁鑽的提 問，葉凌棋總能不假思索的以有觀點、條理、專業的論述回覆，他說 ，以前每天看報，現在有空時就閱覽手機新聞，隨時關注財經及不動 產市場的動態，不僅國內，包括大陸、日韓鄰近國家的市場訊息，尤 為關注政府對當地房市的政策。

　　他認為，不動產是內需為主的行業，真正影響房市的關鍵在「政策 」，「經濟情勢」只是背景，世界各國市場的量價變動，和當地政府 的政策有極大的關係。

　　永慶房市前瞻報告每季都會被檢驗一次，雖然有時市場上有些聲音 認為永慶的看法偏保守，他說，景氣趨勢預判的結論影響政府施政、 產業、民眾對市場的看法，因此會更謹慎些，事後也都證明預測方向 正確，例如2024年9月央行實施第七波信用管制後，他即指出銀行放 款受限，交易量將會急縮，房價開始緩跌，事後證明他的見解正確。

　　對於2026年房市，他認為，信用管制後房市已長達一年多低迷，恐 慌性心理淡化、市場已逐漸適應，加上新青安優惠房貸政策仍會延續 ，2026年交易量不會再縮，與2025年相仿，價格緩跌，但幅度不致太 大。對房仲業經營來說，景氣不佳並不會限制房仲規模擴大，比的是 看誰對市場環境適應得好，競爭少的時候反而正是增人才、爭取消費 者和業者認同、擴市占的時間點。