永慶房產集團開發的「永慶AI特助」，創新的問房體驗獲得消費者的廣泛使用和好評，上線不到半年就創造超過200萬次的互動。永慶房產集團資訊部協理呂學堯表示，為了提供給消費者更優質「問房」體驗，「永慶AI特助」蒐集消費者和內部的回饋，在11月全面升級，導入更高端的AI科技技術，讓永慶AI變得更聰明。

　升級後的「永慶AI特助」能夠理解消費者更口語化的詢問，並自動判斷消費者需求，推薦適合的物件。消費者只要用自然語向「永慶AI特助」表達自己的喜歡的居住情境，例如：「我喜歡採光好的房子」、「房子不要太舊、要大一點」、「想要找日常採買方便的房子」，AI就能理解消費者需求，從具體的預算、屋況、地點、環境、機能等五大面向進行分析，再從永慶房產集團於全台超過25萬件次的房源中，匹配出消費者最可能滿意的物件。

　呂學堯指出，傳統的網路找房模式，是以「物件」為核心，消費者只能根據固定的條件，例如：行政區、總價、坪數、屋齡、住宅類型等資訊，一個一個輸入、搜尋、整理。這種條件式的找房過程無形中限縮了消費者找房的想像。但是「永慶AI特助」是以「客戶」為中心，消費者只需要分享自己理想中的居住場景，「永慶AI特助」就能夠找到適合的物件。

　此外，「永慶AI特助」也導入永慶房產集團超過30年的房產實務經驗，讓它能夠從許多資深房仲經紀人員的經驗中學習，提供消費者更多元、更廣泛的物件推薦。

　呂學堯表示，透過「永慶AI特助」找房，過程不僅更直覺便利，還可能挖掘到意想不到理想好房，不僅提高找房的精準度，也能享受「不用找，只要問」的AI找房體驗。

永慶房產集團於2025年7月推出的「永慶AI特助」，翻轉傳統搜尋找房的模式，提供創新且便利的「問房」服務，引領房仲業邁入「不用找，只要問」時代。上線不到半年，便贏得廣大消費者的好評，創造超過200萬次的互動，進而促進買方帶看率提升200％，更贏得LINE Biz-Solutions Awards 2025的「最佳創新科技運用獎」金獎榮譽。

　LINE Biz-Solutions Awards主辦單位指出，「永慶AI特助」將AI科技融入LINE官方帳號，讓用戶只要發問即可查詢與預覽物件。用戶想要知道房屋細節，也只要發問，AI系統就會自動整理資訊提供給用戶，完整覆蓋購屋族線上找房場景。評審肯定永慶房產集團以生成式AI強化服務體驗，並展現整合第一方資料與多重AI接口的技術實力，因而贏得「最佳創新科技運用獎」金獎。

　「永慶AI特助」的獨特「問房」體驗和亮眼的消費者使用成績，也獲選為LINE 2025年度大會中的精采分享案例。永慶房產集團資訊部協理呂學堯分享，「永慶AI特助」的致勝關鍵在於導入永慶房產集團全台超過1,950店、以及全台超過25萬件次的物件資料庫，因此能夠避免AI幻覺，精準理解消費者需求、進行房屋推薦；再加上「永慶AI特助」以集團累積30多年的房仲實務經驗進行AI訓練，因此在房屋推薦時，能夠跳脫出消費者在找房時的思考盲點，提供更多、更具潛力的物件給消費者參考。

　呂學堯表示，曾有客戶想要找松山區的房子，但是「永慶AI特助」自動擴大搜尋鄰近松山區的中山、大安、信義等區域的理想房屋，推薦給客戶。原本經紀人員以為客戶會對松山區之外的房子不感興趣，沒想到客戶非常喜歡「永慶AI特助」推薦的房子，後來也順利成交。呂學堯指出，學習龐大數據資料庫的「永慶AI特助」，不僅提供便利的「問房」體驗，還能夠為消費者帶來更多房屋選擇，讓成家路更順遂。

　素有「科技房仲」美名的永慶房產集團，除了提供消費者完整的誠實服務，也運用科技創新解決消費者痛點。永慶房產集團更自行組建起超過300人的數位與資訊團隊，自主開發高效、便利的房產科技。永慶的科技工具除贏得消費者好評外，也不斷贏得國際創新獎、亞洲科技卓越獎、LINE Biz-Solutions Awards等各大獎項的肯定。未來永慶房產集團也會持續從消費者的痛點出發，開發並優化房產科技，帶給消費者更優質的購售屋體驗，持續引領台灣房仲產業向上升級。

【永慶房屋 內湖星雲直營店 店長陳冠綸／】

　　內湖星雲重劃區發展逾20年，區域規畫完整、生活機能成熟，周邊 商圈、學區、公園綠地一應俱全。由於開發較早，多數社區為屋齡2 0～30年電梯大樓，社區管理良好。

　　由於因兼具環境綠意與完善機能，加上鄰近內科與捷運交通便利， 租售市場穩定，買盤多為自住型態，為內湖區指標性住宅區之一，區 內房價長期維持高檔且波動幅度小，市場抗跌性強。

　內湖星雲重劃早期因鄰近德安百貨生活圈，原多為老舊軍軍眷住宅 ，隨著區域都更、重劃，包括文心、冠德、元利等建商在此開發，與 內湖捷運線通車與內科發展，區內發展漸次成熟，加上綠地多、美國 在台協會進駐，亦有不少外籍人士定居，有「內湖小天母」之稱。

　　永慶房屋內湖星雲直營店店長陳冠綸指出，星雲重劃區範圍以成功 路四段以南、康寧路一段以北、金湖路以西的區塊為主，星雲街貫穿 ，區內擁有清白公園與福壽公園，周邊更鄰近大湖公園、碧湖公園及 多條登山步道，形成高綠覆比的生活環境。

　　加上國際社群氛圍濃厚，治安良好、租賃需求穩定，吸引不少外派 主管、科技業高階人才及醫師族群進駐，帶動住宅買氣穩步上揚。

　　星雲重劃區距離內湖捷運站步行可達，生活圈內擁有傳統市場、超 市、便利商店，日常採買便利度高，亦近內湖科學園區與三軍總醫院 ，透過成功路、堤頂大道可快速連接松山、南港及信義計畫區。

　　星雲重劃區以屋齡10～30年的電梯大樓為主力，以兩至四房格局為 主，總價帶2,000萬～3,500萬元間，吸引以自住及換屋族群為主要客 層，每坪單價約90萬～105萬元，為內湖房價最高的區段。屋齡20年 以上的指標性社區包括「大湖公園家」、「大湖仙境」、「大湖悠境 」等；屋齡20年內的社區則以「榮耀世紀」、「輝煌世紀」、「大漢 MVP」等建案為代表。

　　此外，區內也有不少國宅、軍宅，如「警智新村」、「康寧AIT」 等，價格相對親民，成交行情約每坪63萬～78萬元，對於想以合理預 算進入內湖成熟生活圈的族群來說，仍具相當吸引力。

　　星雲重劃區在內湖多個捷運生活圈中，屬於屋齡適中、供給量穩定 的區段。相較於西湖站、文德站周邊新大樓供給有限，星雲重劃區具 備更豐富的物件，尤其二至三房含車位產品最為熱門，買盤結構以換 屋族居多。雖整體買氣近年受通膨與貸款政策影響，但星雲重劃區的 自住比例高、市場抗跌性強，長期仍具穩健成長空間。

【永慶不動產 屏東廣東加盟店 店東吳龍奇／】

　　本店去年曾接受一件售屋委託案，看屋時，本店人員留意到裝潢地 板有蟻道，第一時間告知買賣雙方，並提出兩解方，一是屋主自行雇 工除蟻，二是買方拆除所有裝潢，買方過戶後自行處理。由於都事先 提醒雙方各自權益，爭議點也在簽約前取得共識，因此該案最後賣方 以開價便宜80多萬元出售，並由買方處理，雙方皆大歡喜。

　屏東市正處於數十年來最大的轉型期，包括高鐵南延、屏東科學園 區、義大醫療園區等重大公共建設及民間投資，帶動屏東房市長期展 望樂觀，主力的華廈產品，每坪房價已站上3字頭，雖然受到政策打 房影響，成交量下滑約12.8％，剛性需求的自住買氣，仍為市場上主 要成交的主流，首購買方可鎖定總價400萬到900萬元、屋齡15到25年 的大樓中古屋入手，換屋族可優先考慮勝利星村周邊、瑞光路等文教 區或住宅區，總價1,200萬元以上、屋齡較新的透天或三到四房大樓 產品。

　　永慶不動產屏東廣東加盟店店東吳龍奇表示，高鐵南延屏東已是既 定中央政策，屏東科學園區設立之後，企業陸續進駐，台積電供應鏈 也落腳成為產業聚落，在民生醫療方面，屏東榮總分院、義大醫療園 區也陸續營運、啟動，屏東市可說正處於數十年來的重大轉型時刻。

　　他說，屏東縣近半年房地產交易量約5,245件，比去年同期的6,88 4件，年減約23％，但屏東市作為屏東縣的縣治所在，房產交易量的 年減幅度只有12.8％，相對的少，主要是屏東市的剛性需求的自住型 買氣，仍為市場上主要成交的主流，成交類型以透天、大樓華廈、以 及土地為主。

　　主要是屏東市有別於高雄的快速步調，屏東市的步調較為悠閒，生 活成本較低，且擁有完善的生活機能、醫療資源與教育機構，同時也 是交通樞紐，擁有台鐵屏東站，且國道3號以及台88線快速道路，讓 屏東市與高雄生活圈，緊密連結，更何況屏東市早就有屏東科技產業 園區帶來的產業人口紅利。

　　吳龍奇指出，屏東市的房屋產品，以電梯大樓和透天厝為主，其中 ，屋齡10年內的新大樓以及部分中古大樓，買家主要是首購族、年輕 家庭、換屋族、以及部份外地來的公教人員。

　　而透天厝仍是屏東人的最愛，從市區的連棟透天到郊區的獨棟別墅 皆有，主要客群包括屏東市在地的換屋族、預算較高的首購家庭、以 及追求生活空間的退休族。

　　吳龍奇表示，最熱門的房市交易路段之一是，中華路、中山路、民 族路夜市周邊的「核心蛋黃區」，因生活機能極佳以及商業活動密集 ，華廈每坪售價介於18萬到35萬元間，透天總價則在1,800萬到3,00 0萬元。

永慶房產集團彙整實價登錄資料顯示，近一年台北市除萬華區外，預售屋每坪成交價均突破百萬元；屋齡十年內的住宅，除內湖、北投、文山、萬華四區，其餘每坪單價全數破百萬元。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，萬華區發展較早，素地稀少、住宅密度高，加上街道與巷弄規劃較不完整，新案開發量有限，也多以中小坪數自住為主，整體房價水位較低，建案開價多貼近市場行情，吸引首購、剛需族群進場，讓萬華成為北市唯一「百萬元內入手預售屋」的行政區。

資料顯示，近一年北市預售屋每坪單價中，大安區每坪成交均價171.5萬元居冠，松山、信義等區每坪成交價也超過150萬元，北市僅萬華區目前預售屋每坪單價98.6萬元未破百萬元。

而北市屋齡十年內住宅、除內湖、北投、文山、萬華四區外，其餘八個行政區每坪單價全破百萬元。

進一步觀察中古市場，北市僅剩屋齡超過30年老屋每坪單價仍在百萬元以下，屋齡十至30年住宅每坪成交均價多在60萬至100萬元；北市近一年房價相對親民的行政區為北投、文山、萬華，三區高屋齡老宅每坪成交價仍在5字頭，士林區為每坪成交價為63.7萬元。

陳金萍表示，內湖、北投、萬華以及文山區等四區房價每坪仍在百萬元以下，主因區域多屬外圍生活圈或早期開發區域，取得土地成本與價格基期相對低，住宅產品以中小坪數住宅與自住型買盤為主，因此價格相對親民。

陳金萍分析，內湖、北投受惠於產業聚落與交通便利，吸引剛需族群，文山則兼具生活品質與自然環境；萬華因開發早、地價基期低，開價策略較貼近市場，成為北市最具價格競爭力的區域。

陳金萍指出，整體而言，預售屋擁有設計新穎、住宅結構品質較好等優點，但價格較高，且當前受政策、市場缺工等影響，交屋時間不定；而成屋、中古屋的房屋和管線較老舊，但擁有價格、坪效優勢，如北投區預售屋每坪成交均價約109.2萬元，但屋齡30年以上中古屋每坪成交價僅54萬元。

　去年9月中央銀行實施第七波信用管制，近一年來房市交易大幅萎縮。根據六都地政局最新資料，10月六都建物買賣移轉1.7萬棟，雖較9月微增5.7％，但不過與去年同期相較則衰退約13.5％。房仲業者分析，若年底房市買氣沒有起色，全年全台房市交易量恐面臨26萬棟保衛戰，將創近九年最低紀錄。

　據六都地政局統計顯示，除台北、桃園10月移轉棟數較9月微幅衰退外，其餘四都均較9月成長；與去年同期相較，新北、台中衰退幅度在1成以內，台南衰退幅度高達33％。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，台股衝上28,000點，對於房市氛圍雖偏向正面，但過去一段時間房價漲多，加上政策仍偏向房貸資金緊縮，房市移轉量仍偏向清淡。不過幾個月交易沒有再持續破底下探，房市有機會開始進入盤整期，科技業題材眾多，對於房市會有一定支撐，過去房價漲太多需要時間消化漲幅，接下來政策走向仍是影響房市信心的關鍵因素。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第四季為傳統購屋旺季，部分久候多時的剛需買家出籠，尤其各都的相對平價區段，包括淡水、龜山、梧棲、安南等地，因政策環境對首購族趨於友善，交易量微幅回升，年減幅也收斂至1成左右，衰退幅度已比前三季動輒年減2至3成明顯緩和。

　以前十月六都會買賣移轉棟數來看，六都合計16.8萬棟、年減26.6％，其中台南、高雄年減幅均高於3成，六都買賣移轉棟數續創近八年最低紀錄，同時也是自1999年有紀錄以來第四低量，僅高於2015至2017年，而台北、台南續創八年最低，新北、高雄則是近九年新低紀錄。

　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市政策鬆綁議題持續發酵，觀望情緒稍減，首購、換屋等自住需求轉趨穩定，加上市場看跌未來房價已成共識，部分屋主開始調整心態、主動讓利，若後續國內經濟環境沒有大幅變化，隨著房市政策鬆綁議題持續發酵，預期11至12月房市傳統旺季有望維持穩健格局。

　　即使股市高檔，房市依舊不振，市場漸吹起降價風，買氣微幅自谷 底回升，各大房仲10月門市交易量普遍較9月成長1成，不過與去年房 市自高點走下坡的同期相較，交易量相仿，房仲業者認為，價格修正 的速度，將是交易量能否回升的關鍵。

　　根據各大品牌房仲統計旗下門市10月交易狀況，永慶房產集團月增 5％，住商機構月增10.7％、中信房屋月增2.4％、台灣房屋月增15. 2％，全面較9月增溫，與去年同期相較則互有增減。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，近期房市政策鬆綁議題持續發 酵，民眾購屋信心受到激勵，觀望情緒稍減，10月看屋意願有增加的 趨勢，自住需求轉趨穩定。

　　另一方面，市場看跌未來房價已成共識，加上關稅戰仍有諸多變數 ，對於經濟景氣前景有疑慮，部分屋主在去化壓力與成交速度考量下 ，開始調整心態、主動讓利，使議價空間擴大、成交也更順暢。

　　目前市場氛圍相較於去年已明顯穩定許多，但買方仍期待房價有進 一步修正的空間，若屋主願意適度調整售價，有助於加速成交。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，股市表現續強，加上降價 風逐漸成為主流，10月房市買氣穩步向前，隨著股市轉佳，資金寬鬆 目前趨勢不變，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，但想要回到過往榮光 ，恐怕並非一時半刻。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，金管會9月宣布新青安貸款 不計入銀行法放款天條，9月銀行不動產放款比率降至25.77％，創下 今年以來的新低，銀行房貸的排撥時間即略有縮短，也對市場投下相 對友善的訊號。

　　銀行釋出資金水位，緩解首購族的貸款需求，目前市場上的產品主 力，仍為1,500萬以下的兩房或三房住宅，尤其是具備軌道經濟或重 大建設議題的新北、桃園重劃區長線看好。

貨款條件鬆綁、房市進入傳統第4季旺季，兩利多助攻，使四大房仲10月門市交易量，全面較上月小幅回暖。四大房仲昨（31）日公布10月旗下門市交易量，永慶房產集團全台月增5%、年增10%；住商機構全台月增10.7%、年減7.6%；中信房屋全台交易量月增2.4%、年減20.9%；台灣房屋集團統計的七都月增15.2%，年增7.4%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新青安貸款鬆綁效應持續發酵下，以及延長對「先買後賣」換屋族售舊屋的期限，的確提振部分首購、換屋族群買氣，加上第4季為傳統購屋旺季，也支撐整體房市交易動能。

另一方面，市場看跌未來房價已成共識，加上關稅戰仍有諸多變數，對於經濟景氣前景有疑慮，部分屋主在去化壓力與成交速度考量下，開始調整心態、主動讓利，使議價空間擴大、成交也更順暢，讓10月房市較上月交易量回溫。

觀察永慶房產集團七都表現，台北市月增3%、年增8%，新北市月增7％、年增7%，桃園市月增3%、年增13%，新竹縣市月增2%、年增12%，台中市月增8%、年增10%，台南市月增9%、年增9%，高雄市月增7%、年增12%。

陳金萍說明，去年10月受到銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制影響，民眾面臨貸款利率拉高、成數降低的情形，衝擊房市買氣，整體交易最為低迷，而今年在政策鬆綁效應持續發酵下，首購族與換屋族穩定進場，帶動交易量年增一成。

陳金萍指出，觀察今年整體市況，在政策面鬆綁效應發酵以及年底購屋潮帶動下，銀行房貸排撥狀況略微緩解，讓中古屋交易有回穩跡象，但量增幅度都在5%內，顯示整體交易量能並未出現爆量的交易榮景，預期年底前將維持穩健的態勢。

房市政策仍緊縮，即使有9月新青安放款鬆綁、換屋族實現延長等利基加持，但僅讓中古屋市場觀望氣氛轉淡，但預售市場則激不起漣漪。業界認為，房市景氣回暖可能要再等等。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，觀察近期中古市場帶看量，9月在新青安放款鬆綁、換屋族延長出售第二屋的措施上路後，單月帶看量與7月、8月相比有小幅回升，顯見貸款確實是影響民眾購屋決策的關鍵。

不過，儘管中古屋帶看量稍回升，但成交量能仍舊疲軟，主要還是買方期待房價下降，但屋主未肯讓步的情況下，買賣雙方價格拉鋸依舊。

預售市場方面，住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，上述政策鬆綁並未對預售市場加分，一方面由於新青安政策將在隔年到期，即使股市投資熱，但買方「股轉房」的意願低，寧願把資金留在股市，也形成股市熱、房市冷的特殊現象。

另一方面，換屋族群所屬的中高價市場也非主流，目前新案平均單周看屋組數維持在10-15組，平均成交組數則是一組。即使成交，仍以知名建商指標案、新開案的個案表現為主，否則個案單周看屋量落在十組內，或者零成交的情況，仍有不少。

展望後況，陳炳辰指出，雖然今年928檔期偏冷，但新北市、桃園市應有百億大案有望上場，買氣仍有待降息、選舉政策牛肉、股市資金轉進等因素加持。至於價格，目前未有鬆動跡象，如桃園市小檜溪、大有區域新案，或是新北市板橋區、永和區知名新案都仍居高水位，價量持續背離。

房市買氣慘，前三季交易量探九年低點。內政部最新資料顯示，9月全台建物買賣移轉棟數為20,039棟，月減3.9%、年減32.1%，前三季全台建物買賣移轉棟數共194,976棟，年減28.1%，探九年新低、為歷史同期第三低。

永慶房屋研展中心副理陳金萍說明，9月的建物買賣移轉棟數反映的是8月至9月初的市況，因8月適逢暑假出遊旺季，原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續下，以及少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9%。

陳金萍指出，去年9月正值國內銀行房貸緊縮、央行祭出減降令，要求銀行自主管理、降低不動產貸款總量的時期，衝擊民眾購屋信心，市場氣氛轉趨保守，影響去年9月交易量表現，但去年仍有部分縣市交屋潮挹注，交易量相對穩定。

反觀今年，國內房市政策持續調控、銀行資金緊縮仍持續，美國川普的關稅政策正式落地實施，但仍有變數，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾三成的減幅。

據內政部統計顯示，去年4月至8月全台建物買賣移轉棟數均在單月3萬棟以上，9月央行實施選擇性信用管制後，單月也約在2.5萬棟以上，但今年以來，全台各月買賣移轉棟數均在2.4萬棟以下，9月更是來到單月2萬棟左右，顯示中古屋市場買氣低迷。

進一步觀察歷年前三季房市交易量表現，今年前三季交易量僅高於2016年175,787棟、2001年的193,238棟，2025年前三季全台建物買賣移轉棟數探下史上自1999年有分月統計以來第三低量。

陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在《銀行法》第72條之2放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象。

另外，央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，體現政府對於首購、換屋等自住族群的支持，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，整體房市是否回溫，仍需一段時間檢驗，有待第4季持續觀察。

房市交易量持續低迷，據內政部最新統計，9月全台建物買賣移轉棟數僅2萬棟，月減3.9％、年減32.1％，今年已連續九個月單月買賣移轉棟數不及2.4萬棟；累計前三季全台交易量19.5萬棟、年減28.1％，為2017年來的最低交易紀錄。

　房仲業者指出，9月政府將新青安貸款排除銀行法規定之外、中央銀行延長換屋期限至18個月，稍微鬆綁房市管控，不過政策能否轉化為實際成交，有待第四季持續觀察。

　內政部統計顯示，相較於去年4至8月全台建物單月買賣移轉棟數均在3萬棟以上，去年第四季單月也有2.5萬棟以上水準，今年各月均在2.4萬棟以下，8、9月甚至低至單月2萬棟水準，市場未見回溫跡象。今年前九月交易量僅高於2016年的17.5萬棟、2001年的19.3萬棟，創下自1999年有分月統計以來的第三低量。

　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，9月原本就是交易淡季，加上房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續，加上少了新屋交屋潮挹注，讓9月交易量較8月量縮3.9％。而國內房市政策調控、銀行資金緊縮仍持續，美國對等關稅政策正式實施，市場觀望氛圍仍濃，讓今年9月的交易量與去年同期相比仍有逾3成的減幅。

　陳金萍表示，9月初行政院宣布將新青安貸款排除在銀行法第72-2條放款比率限制之外，使銀行得以釋放更多放款量能，對於適用新青安的族群或是首購族在貸款取得與排撥時間上得到緩解，觀望氣氛有稍微轉淡的跡象；央行也針對換屋族群「先買後賣」的售舊屋期限延長至18個月，房市政策面的鬆綁提供一定正向影響。不過，相關政策能否轉化為實際成交，仍需一段時間檢驗，有待第四季持續觀察。

中央銀行近日指出，歷經多次選擇性信用管制措施後，房地產市場過熱情況已有明顯趨緩，房市交易量、價格漲勢及民眾預期心理均出現降溫，銀行資金運用也更符合政策方向。

不過，央行官員認為，目前尚未出現鬆綁房市管制的訊號，將持續審慎觀察市場變化，以維持金融穩定與健全發展。

央行指出，自去年10月起，全國建物買賣移轉棟數年增率轉為負值，今年1至8月交易量較去年同期減少27.6%，顯示房市買氣顯著放緩。

根據永慶房屋網路調查，今年第4季民眾「看跌房價」比率達50%，遠高於「看漲」的20%，顯示市場預期心態已明顯轉向保守。同時，多項全台房價指標顯示漲勢趨緩，包括內政部住宅價格指數，以及國泰、信義與政大永慶房價指數等，年增率皆較去年明顯下降，顯示房價上漲壓力逐步減輕。

央行指出，信用資源流向亦顯示政策成效。根據統計，截至今年8月底，本國銀行辦理無自用住宅購屋貸款餘額占全部購置住宅貸款比率，已自2023年1月底的57.0%，上升至63.1%，顯示資金更集中於自住需求。

此外，都更及危老重建貸款占比也持續上升，由去年9月底的19.5%，提高至今年8月底的24%。央行表示，這反映銀行業配合政府政策方向，積極將資金導入促進都市更新與重建等具公共利益的用途。

央行進一步指出，全體銀行不動產相關放款成長率持續下降，顯示信貸擴張趨勢受到有效控制。截至今年8月底，不動產貸款餘額年增率由去年9月底的9.4%降至4.9%，購置住宅貸款年增率由11.3%降至6.3%，建築貸款年增率更自去年10月底的4.7%降至僅0.7%。

同時，不動產貸款集中度也持續改善，由去年高點的37.61%降至今年8月底的36.71%，顯示銀行業資金過度集中於房地產的情形已逐步緩解，整體信貸結構更趨穩健。不過，央行官員認為，目前仍非鬆綁房市管制的時機。未來將持續監測房市交易動向、價格變化與資金流向。

【永慶房屋 中和南勢角直營店店長 林品妤／】

　　近期銀行房貸審核條件相對嚴格，購屋民眾應事先了解並準備相關 財力文件，以免影響貸款核准時程，建議可諮詢具專業經驗的房仲公 司。

　　若購屋者為自營商、自由業者等無固定薪資收入族群，可透過「定 期匯款至自己帳戶」的方式，建立穩定金流紀錄。例如夜市攤商可每 周或每日將收入固定匯入帳戶，作為往後申請房貸的收入證明，有助 提高審核評分。

　　誠實金句

　　誠信不會是個選項 是做人做事的初衷

　　中和南勢角地區為捷運末端站、早期發展商圈生活機能完善，特別 相較於永和精華區新屋房價輒破百萬元、景平站多在8字頭，南勢角 7字頭房價，在雙和地區具明顯價格優勢，吸引大批台北上班族與首 購族湧進，形成穩定的自住型市場。

　　永慶房屋中和南勢角店店長林品妤表示，南勢角緊鄰捷運中和新蘆 線南勢角站及環狀線景平站，兩站交會形成交通便利圈，南勢角站又 位於捷運末端站，通勤族幾乎都能有座位。

　　此外，南勢角距離秀朗橋、福和橋、永福橋、中正橋與華中橋等主 要聯外道路都不遠，開車10分鐘即可進入台北市核心區。

　　南勢角商圈以景新街與興南路一段為主要幹道，車流量大、商家密 集。區內擁有七家銀行與郵局，速食、美妝、超商等連鎖品牌齊備， 景新路上有傳統早市，和平街另有黃昏市場，並有全聯、家樂福等超 市，夜晚則有興南觀光夜市，生活採買十分方便。學區部分，南勢角 屬興南國小、中和國中學區，並鄰近台科大華夏校區（原華夏科大） ，教育資源完整。

　　林品妤表示，南勢角不像新興重劃區那樣需要等待配套成形，生活 便利性與成熟度，是吸引自住族群的關鍵。

　　林品妤表示，捷運站周邊多為屋齡20年內的電梯大樓，指標社區「 太陽帝國」為約600戶社區，目前行情每坪約71萬～80萬元，依座向 、樓層、裝潢差異價格不同，若面景平路或高樓層可遠眺台北101者 ，單價可達8字頭。

　　另一指標案「南方之星」為屋齡約15年內的捷運聯開案，規模達千 戶，近期成交單價落在73萬～78萬元。

　　南勢角的購屋主力以年輕首購族為主，多數是仰賴捷運通勤的台北 上班族。

　　市場需求集中在總價1,500萬～1,800萬元、兩房不含車位的產品； 若含車位則落在2,000萬元上下，屋齡15年內、有管理的電梯大樓最 受青睞。

　　此外，當地也吸引不少熟悉生活圈的換屋族與長輩換屋族群，偏好 三房電梯大樓產品，總價約2,500萬元。

　　至於公寓市場方面，以忠孝街、華新街為交易熱點，距離捷運站步 行約10分鐘的公寓，二樓以上單價約45萬元，一樓產品則約60萬元， 性價比高。

【永慶房屋南港站前直營店 店長陳冠甫／】

　　南港結合台鐵、高鐵、捷運與客運，生活機能完整到位，在大型開 發案持續推動下，高資產聚落成形中，資產認同度已成形，加上科技 與研發進駐潮，房價支撐性極強。

　　南港車站往西串聯昆陽電子區，往東延伸南港軟體園區與經貿園區 ，南接生技園區、衛福部與中研院，形成科技走廊，AI、生技與研發 單位的進駐，帶來更多白領人口，帶動對高品質住宅短租需求。

　　誠實金句

　　堅持走正直誠實的道路，定會有問心無愧的歸宿。

　　台北市東區門戶南港持續進化，近年隨著四鐵共構車站、展覽經貿 園區、生技與AI產業陸續進駐，加上大型商場與娛樂設施到位，站前 生活圈成為台北未來具發展潛力的明星區域。

　　永慶房屋南港站前直營店店長陳冠甫指出，南港站前生活圈範圍大 致以忠孝東路以北、向陽路以東、重陽路以南、經貿二路以西，「南 港四鐵車站」結合台鐵、高鐵、捷運板南線與中長程客運，通勤族與 跨區移動族群能快速聯結北台灣各地。

　　除了便捷的交通，站前生活機能也完整，食衣住行育樂一次到位。 陳冠甫表示，站區與周邊擁有CITYLINK、LALAPORT等大型商場與百貨 餐飲、商辦B1美食街，展覽期間更湧入大量攤位與客流，外食族選擇 豐富。

　　全聯旗艦店、家樂福、大型連鎖餐廳、數十間超商，加上興中、興 華與南港路的在地小吃，是市中心少見國際展會與庶民美食並存的生 活圈。

　　站前產品類型相當多元，從公寓、電梯大樓、豪宅、辦公室皆有供 給，近年新建案大量釋出，中高價位產品供應豐富，首購與換屋族都 找得到適合標的，但依地段與視野，總價落差大，區內同時還有多件 都更案進行中，供給未來會更加集中且高端化。

　　陳冠甫表示，從買方結構來看，「在地換屋與自住族」，多為南港 、內湖、汐止、信義、松山上班的白領族群，因為通勤便利與接近工 作地點而選擇購屋；「科技與企業移入的外派主管」，隨著輝達等大 型研發中心進駐，區內陸續出現尋找高品質住宅或短期租屋的外商白 領；「投資置產族」，看好展覽、商辦與都更題材，更鎖定短租或長 線資產增值機會；還有「外縣市通勤族」，利用台鐵與高鐵通勤至台 北者，也把南港視為交通型置產據點。

　　目前公寓產品單價約落在每坪65萬至80萬元，分布在興中、興華路 、南港路、東明街一帶。電梯大樓依屋齡不同，預售屋約落在每坪1 40萬～180萬，屋齡20年電梯樓普遍超過每坪百萬元。

　　南港站前也成為豪宅聚落，「世界明珠」目前是南港最高總價與單 價的代表，未來還有「南港之心」、台電都更案、僑泰興麵粉廠開發 等百億級建設陸續推出，高端資產族群逐漸向東移入，南港站前正朝 「超越信義計畫區」邁進。

永慶房產集團根據實價登錄資料、統計台積電廠區周邊中古屋房價發現，今年前八月「台積宅」買氣退燒最多的是竹北市、量縮幅度近七成，至於房價修正最多的為台南市的安定區，與去年相比下修13.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，今年以來在銀行房貸緊縮與第七波信用管制續行下，以及美國又宣布關稅政策下，房市交易未見起色。

陳金萍表示，尤其目前買方購屋心態保守，期待房價有一定的降幅才願意進場，但竹北市今年中古屋的平均每坪成交單價較去年不減反增，平均每坪單價更已來到4字頭，使不少買方保持觀望，因此量縮幅度最明顯。

陳金萍指出，南科台南園區近年來房價快速上漲，使不少購屋族已無法負荷，且該園區周遭房屋供給量大，隨著政策影響持續，不少投資客選擇退場轉售，使待售房屋供給增加。而且當地的交通、生活機能尚待完善，使得房價支撐性不足，價格開始修正。

資料顯示，台積電即將和已進駐廠區所在的行政區，也就是市場俗稱的「台積宅」，今年前八月交易量較去年全面減少，其中減幅最多的是位於新竹縣的竹北市，減幅近七成。

在全國擁有台積電廠設區的九大行政區中，今年前八月交易量萎縮最多的是竹北市，量縮幅度近七成，其次是橋頭的67.4%，和擁有中科的西屯區大減64.1%。

台積宅除了交易量明顯量縮外，部分區域房價也開始有所修正。數據顯示，台南市安定區房價較去年共下修13.1%最高；新市區和善化區，房價也分別修正3.7%和2.8%。

而嘉義縣的太保市房價反而逆勢上漲11.8%居冠。陳金萍表示，近年嘉義縣太保市發展題材不斷，除台積電將進駐嘉義科學園區外，「華泰名品城」Outlet也得標高鐵特定區土地，未來發展潛力可期。

陳金萍指出，再加上嘉義高鐵站周邊仍有廣大腹地可開發，吸引建商積極進場。由於嘉義太保的房價基期較低，加上科技人才剛需買盤支撐，在眾多題材助攻下，讓當地預售價格已反映市場上漲預期，也帶動中古屋價格走升。

先誠實、再成交！永慶集團董事長孫慶餘是發自內心想落實這句話，要求永慶人
務必要奉為圭臬，買賣雙方是經紀人本人、二等親或公司同事，及一年內短期買
賣案件，都要事先告知。本店有一案例，一位屋主委賣住宅，在同棟社區有事故
屋，雖不在出售標的同一棟，但本店如實告知潛在買方，沒想到買方已知情，讚
許同仁「先誠實、再成交」精神，最後簽約成交。 誠實金句 只要有誠信 不怕不
成交