央行實施第七波選擇性信用管後，去年預售市場價格仍居高不下。永慶房產集團彙整2025年七都預售住宅交易總價中位數，七都中多數都會區預售住宅交易總價仍然持續向上攀升，其中又以台南市漲幅達11.7%，漲幅最大。

據統計，台南市2025年預售住宅總價中位數為1,385萬元，較2024年增加145萬元，漲幅達11.7%，也是總價中位數漲幅最大的都會區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，台南市過去房價基期較低，近年在南科擴廠利多帶動下，預售住宅市場明顯拉抬，而2025年在房貸緊縮政策下，台南市預售市場走向個案表現，享有實質建設利多的建案房價仍在高位，因此儘管交易量萎縮71.8%，總價中位數仍有11.7%的漲幅。

七都中，台北市預售住宅總價中位數較前一年增加234萬元，年增幅達6.8%，相當於晚一年購屋要多花一筆平面車位的價格。陳金萍說明，台北市可建築土地稀缺、開發成本高，預售推案量體較小，使市場因稀缺性與核心區抗跌特性而具備價格支撐，儘管整體交易量下修，台北市降幅僅38.6%，在七都之中相對較小，顯示剛性需求仍穩定存在，亦是預售住宅總價中位數持續上升的原因。

七都中，只有桃園市與新竹縣市預售住宅總價中位數呈現下跌，其中新竹縣市2025年預售住宅總價中位數為1,780萬元，較2024年減少160萬元，總價中位數跌幅達8.2%，是七都預售住宅總價下修幅度最大的都會區。

陳金萍指出，近年新竹縣市預售屋市場在竹科受惠全球半導體需求熱潮中快速成長，預售住宅價格追上新北市。

房屋預售市場呈現個案表現，建商之間的競爭，也趨向強者恆強的格局，專家表示，從央行打炒房後，整體買氣明顯放緩，但只要建築個案有品牌、地段等加持，仍能逆勢突圍，繳出銷售佳績。

相對的，過去幾年漲幅較大且機能尚未完善的地區，即使建案開價仍未見下修，但在此景氣下，議價空間也會比過去大，買房族可多看多比較，或許能談個好價格。

住展雜誌企研室總監暨發言人陳炳辰表示，如今在新案市場能有個案表現，不脫在於地段、建商品牌、產品規格的三大特性。

今年市況將延續兩極化的房市狀態，強勢條件者恆強，至於新興、二線地區則會修正價格來吸引買氣，除了北台灣外，台中市海線城市，南二都新興投資熱區均傳建商自主調整價碼，對於有意的買方來說可謂守得雲開見降價。

整體而言，陳炳辰認為，今年房價走勢兩極，利多地帶與品牌建商案將續走高價，但新興地段與蛋白區則將回歸區域房價，過去超漲部分都會回歸應有水位，諸如桃園、新竹、中南台灣的這類地帶都有此勢，除非房市意外回溫，否則外圍區應有一波調整。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，去年預售住宅建案只要有地段或品牌因素加持，表現就會比較好。

【永慶房屋中山晴光直營店店長 陳願有／】

　　晴光商圈優勢在「低總價進入市中心」，購屋族以「地段」、「總價」、「產品流動性」三大原則作為依據，由於鄰近捷運站，若購屋人條件正常，貸款成數普遍可達7至8成，門檻相對友善。

　　需留意區內小坪數產品供給多、總價便宜，雖目前市場以自住剛需為主，仍有一些短期投資客鎖定總價千萬以下的產品裝潢後轉售的現象，遇裝潢物件仍需留意其裝潢品質。

　　台北市中山區晴光商圈以晴光市場與中山國小為核心，範圍涵蓋中山北路三段、民族東路、新生北路，以及民權東路圍繞的區域，發展出兼具商業與居住機能的成熟生活圈。由於小坪數產品供給多，一房產品總價在千萬元上下，房價相對台北市其他蛋黃區略低，吸引不少年輕族群。

　　永慶房屋中山晴光直營店店長陳願有表示，晴光商圈區內從早餐、午餐到宵夜店家應有盡有，加上早年以玉石與首飾聞名的街區轉型為多元美食聚集地，吸引大量人潮，生活便利性極高，周邊如花博公園、晴光公園、雙城公園等綠地資源豐富。

　　房價相較於中山區鄰近的南西商圈、條通商圈略為親民，成為不少想進入台北市核心但預算有限族群的首選。

　　產品類型多元，從小坪數套房、公寓到電梯大樓甚至豪宅皆有。電梯大樓的一房產品總價約落在800萬至1,200萬元間，二房產品約2,0 00萬至3,000萬元，三房則約3,000萬至5,000萬元不等；小套房屋齡普遍在30年以上，若無裝潢單價約每坪70萬至75萬元，新推案則已來到每坪110萬至120萬元水準。

　　傳統公寓單價約落在65萬至70萬元，但因不少屋主期待危老或都更整合，釋出量較少，以新生北路巷內一帶供給較多。

　　陳願有指出，晴光商圈以上班族與單身族群為主，亦吸引部分從大同區等較老舊區域轉移的換屋族。

　　由於中山區整體房價相較於大安區、松山區等精華區更具價格優勢，加上商業機能強，使得不少首購族願意選擇進駐。

　　租賃市場同樣活絡，陳願有表示，一般獨立套房月租約2萬至2.5萬元，分租套房約1.5萬至1.6萬元，投報率約2.5％至3％。

　　由於總價相對不高，但租金水準與市中心接近，使得收租效益穩定，吸引投資型買盤進場。

　　即使近期房市交易量縮，價格仍具支撐，部分屋主若未順利售出，轉為出租亦可維持穩定收益。

　　日前大同公司總部與大同大學有傳出改建的消息，來包括花博美術館預計於2028年完工等建設利多，均為區域房市增添長期發展動能，區內也有數個危老與都更案正在洽談中，未來可望進一步改善居住品質與街廓景觀。

近期不少高空屋率地區，正面臨房價修正壓力。據內政部資料顯示，新北市這一波房市買氣量縮區中，淡水、三峽、林口三大高空屋率行政區，不僅買氣衰退幅度高於低空屋率區約5~25%，房價最高下修約近5%，反觀一些低空屋率區房價持穩甚至微漲來得有壓力。這顯示了，高空屋率區「量縮價跌」跡象明顯。

空屋率，即低度使用住宅比率，常做為觀察區域住宅使用度高低的重要指標之一。空屋率愈低，往往代表民眾實際居住比例愈高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新北市高空屋率前三名的淡水、三峽、林口區，在價量表現上，出現成交量大幅萎縮、房價下修的狀況，主因三區有許多新興重劃區因生活機能尚未到位，新建案尚在大量興建期或裝潢期等，區域自住客入住率低，但房價已提前反映下，在缺乏龐大剛性買盤支撐，使得區域價量修正幅度較大。

據內政部最新資料，2025年上半年新北市低度使用住宅比率前三名，以淡水12.65%最高、其次是三峽區的9.93%，以及林口區的8.71%。

以區域成交量來看，據實價登錄資料，2025年高空屋率三區交易量年減幅都在四成以上，又以三峽買氣衰退最多將近六成，淡水區也近五成，林口區年減幅也有42.2%，明顯高於蘆洲、新莊、中和三大低空屋率行政區約5~25%。

觀察區域房價，2025年林口每坪成交均價為42.1萬元，房價年跌幅約達4.8%。買氣萎縮最多的三峽區每坪成交價則跌破4字頭、達39.3萬元，價格年跌3.2%。淡水區每坪成交價則為30.4萬元、小幅下修1%。

陳金萍表示，新北市淡水、三峽、林口三大高空屋率行政區，因區內新興重劃區供給量大，在前一波多頭期間，因重劃區開發題材，吸引不少投資客、置產客買盤，區域交易量熱絡，但在政府第七波信用管制上路後，市場轉弱之際，這些區域面臨較大的去化壓力，部分屋主或短線客在「先跑先贏」、「讓利換成交」的價格調整下，讓區域房價波動相對明顯，價格修正壓力浮現。

觀察2025年上半年，新北市空屋率最低行政區中，蘆洲以4.74%居新北市空屋率最低行政區，其次為中和區的5.90%，以及新莊區的5.88%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，蘆洲、中和、新莊三大最低空屋率的行政區，都屬於成熟生活圈，若以2025年成交量萎縮幅度來看，新莊量縮最少、為33.4%，其次為蘆洲的年減36.7%、中和的38.1%。

以三區房價來看，據實價登錄資料顯示，2025年蘆洲、新莊兩區每坪成交均價屬於持平、盤整，中和則出現微漲1.1%、每坪成交均價達55.1萬元，低空屋率三區呈現「量縮價持穩」格局。

陳金萍分析，蘆洲與中和土地面積相對較小，住宅集中度較高，加上兩區生活圈成熟，交通、生活機能完善，且與台北市距離近，具備多項優勢，也讓住宅使用率相較其他區域高，因此在剛性需求支撐下，區域價格具備一定抗跌力。

至於新莊，陳金萍表示，新莊離北市近，還有中和新蘆線、環狀線、機場捷運線行經，且區域內兼具重劃區開發與舊市區機能，不僅有新案供給，同時還有成熟生活圈，加上每坪成交均價與蘆洲相同維持在4字頭，房價可負擔性較高，吸引不少北市外溢人口移入，能使其在市場修正階段，仍能維持價格支撐力。

　中央銀行第七波信用管制上路已滿一年半，房市在長期量縮後，交易量出現止跌築底訊號。根據六都地政局最新公布，今年3月六都建物買賣移轉棟數合計1.82萬棟、年增0.4％，累計第一季4.7萬棟、年減2.2％，雖仍寫下2018年以來同期低點，但相較去年同期雙位數衰退，減幅已明顯收斂，市場低檔盤整格局逐漸成形。

　　以六都3月買賣移轉棟數觀察，新北與台南年增均達18％較高，與預售案陸續完工交屋密切相關，包括新北三重、板橋、新店，及台南永康、仁德等區皆有交屋潮挹注。房仲業者認為，今年房市主軸將從去年的「量縮價盤」進走向「量價同步盤整」，短期仍須觀察中東戰事、通膨、台股震盪與開發商價格策略。

　　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，市場已經逐漸適應房貸管控的情況，今年第一季移轉量與去年同期相似，未來應不至於出現連續性雙位數年減表現，雙北地區表現相對穩健，過去房價飆漲、大台北以外區域明顯表現稍微疲弱，中央銀行3月理監事會議針對第二套房貸微放寬後，年後的遞延買氣有回籠跡象，雖然不至於推升房價，但市場可感受政策已經有略為友善的氛圍。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，推估全台第一季建物買賣移轉棟數約落在6.0萬至6.1萬棟間，小幅量縮格局確立，展望第二季，中東戰事持續時間將對全球經濟造成不同程度的衝擊，台股劇烈震盪，都將間接影響國內房市表現，近期國內房價已連續幾季修正，但中東戰爭引發的通膨恐難避免，房價沒有大跌的空間。

　　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第一季買賣移轉棟數雖微幅年減2％，顯示整體房市買氣還未脫離低檔，但低迷情勢已較去年同期緩和，且第一季季末央行微幅放鬆信用管制的效果將逐漸發酵，有「春燕慢飛」跡象，今年房市交易量，可望在市場信心逐步提振下止跌回穩。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲公布內部最新店頭交易，3月成屋市場因工作天數較2月多，加上部分遞延買盤出籠，成交量月增20%~85%，若工作天數相同的去年同期相較，則年減9.9~15%，顯示市場動能回升有限，仍呈「量盤整、價緩跌」格局。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，與農曆春節落在2月相較，3月全國房市交易量大增85.1%；若以工作天數相仿的1月相比，今年3月旗下加盟店成交資料顯示，全國成屋市場買氣較1月減少6.1%，顯示在中東戰事加劇地緣政治恐慌下，雖然3月有央行微放寬第二戶房貸成數至六成，但整體交易量仍疲軟。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，當前房貸利率普遍站上2.5%以上，民眾購屋態度仍偏保守，讓整體交易量能相較去年同期仍出現小幅量縮。

中信房屋總經理張世宗指出，與去年同期相比，整體交易量仍縮減近一成，市場瀰漫觀望氛圍，不少購屋族選擇延後決策，靜待政策方向明朗。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，新青安政策將於7月底截止，首購族積極搶在Q2上車。

永慶房屋昨（31）日發布今年「第2季房產趨勢前瞻報告」指出，預估首季全台房市交易量約5.9~6.2萬棟，年減1%~6%，寫自1999年有紀錄以來第三低量。

房市成交不見起色，永慶房產集團業務總經理葉凌棋喊話，「建商不讓利，（成交）量不會出來。」

葉凌棋昨在第2季房產趨勢前瞻報告分析，目前預售市場交易量縮比中古屋嚴重，主因預售價格不跌反漲，因此交易量難以放大，中古屋市場因房價緩跌，吸引不少買盤出籠，因此交易量縮幅度未若預售市場大。

據永慶觀察，2025年全國買賣移轉棟數達26.1萬棟、年減約25.5%，對照2025年12月全國預售屋交易量3,751件，寫下連九月交易量低於4,000件，且與2024年6月高點16,803件減少77.7%，也較2024年上半年平均13,675件衰退72.6%。

葉凌棋指出，因中東戰事影響，央行貨幣偏向緊縮，第2季需關注各國貨幣政策走向。

再者，雖然首季央行理監事會議拍板放寬第二戶房貸成數至六成，但利多恐被2月底至今的中東戰爭抵銷，尤其央行總裁楊金龍已表態「現在只是軟著陸開頭」，並且期待建商降價讓利，才有成交量，不要讓房市僵在那裡。

葉凌棋強調，央行總裁楊金龍已表達希望房市緩著陸，且目前房價緩跌僅是開端、「建商可以讓一下」，在此氛圍中，加上首季政大永慶房價指數中，六都、新竹縣市房價多呈下跌0.3~1.1%緩跌格局，且銀行授信態度仍偏審慎的狀況下，市場交易量欲大不易，推估首季交易量落在5.9~6.2萬棟、年減1%~6%，寫下有紀錄以來第三低量，僅高於房地合一稅1.0上路時的2016、2017年。

據永慶房屋第2季網路會員調查，自美以伊戰爭升溫，導致荷莫茲海峽封鎖，國際能源供應不穩定，全國消費者悲觀情緒升溫，看跌房價比例從封鎖前的33%、快速上升至42%；永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，在石油、天然氣價格快速飆升下，消費者擔心戰事擴大，不僅推升企業生產和運輸成本，更將進一步加劇通膨壓力，壓縮民間消費動能。

　房市旺季到來，股市震盪，加上市場買賣雙方對價格認知仍存在落差，期待房價大幅修正氛圍濃厚，買氣未見起色，3月房仲門市交易量持續低迷，雖然較2月增加，但普遍較去年同期減少約1成。

　　房仲業者認為，美伊戰爭因素，與中央銀行理監事會政策動向為市場投下不確定因子，通膨將進一步牽動各國利率政策走向，也將間接影響後續房市表現。

　　據各大房仲業者自結3月門市交易量資料顯示，永慶房產集團月增 76％、年減7％；住商機構和工作天數相仿的1月相比量減6.1％、年減15％；台灣房屋月增62％、年增20.2％；中信房屋月增20％、年減 9.9％。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在利率短期內沒有下調空間、銀行授信政策未鬆綁的情況下，資金面仍是制約房市的關鍵因素，交易動能回升幅度有限，除了房市政策影響外，國際政經局勢亦成為關鍵變數，尤其近期地緣政治風險升溫，可能推升能源價格並推升通膨，將進一步牽動各國利率政策走向，也將間接影響房市表現。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨表示，美伊戰爭加劇地緣政治恐慌，也讓房地產市場表現趨軟，不過蛋黃買氣逐漸加溫，顯見買方對市場態度更為明確，若無重大衝擊應能讓買氣回穩。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，過國際戰事對市場的利空影響逐漸淡化，房市也將回歸市場自住需求，央行對自用族群釋出的友善訊號，年底選舉可望帶來利多期待，帶動市場對房市信心回升。

　　中信房屋總經理張世宗表示，央行信用管制適度的鬆綁有助於釋放購屋需求，也會對市場信心產生一定支撐效果。股匯市震盪，部分投資人股市獲利了結的資金，有機會轉向具備抗通膨特性的房地產避險，可望為後續交易動能注入回溫力道。

　　永慶房產集團31日發布第二季房市前瞻報告，預售、成屋價格呈現分歧走勢，尤其預售市場房價還在上漲，量縮的情形更嚴重，日前中央銀行鬆綁信用管制信心回升的效應，被黑天鵝美伊戰爭帶來的不確定性弭平，預估第一季國內房屋交易量約5.9萬～6.2萬棟，恐創199 9年以來同期第三低，僅高於房地合一稅上路的2016、2017年。

　　根據永慶調查，在美伊戰爭荷姆茲海峽封鎖前，看跌房價民眾比率從39％下降至33％，但自美以伊戰爭升溫後，全台消費者悲觀情緒升溫，看跌房價比率已快速上升至42％。

　　永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，多數人期待第二屋房貸成數應在7成以上，但這次央行鬆綁信用管制，第二屋房貸成數僅提升至 6成，原本預期政策微鬆綁帶動的信心回升效應，被美伊戰爭「平衡掉了」！近期房市買氣並沒有明顯回升。

　　葉凌棋表示，預售屋去年還在漲價，在全台34個大型重劃區中，有 30個重劃區房價上漲，但整體預售屋成交的量縮幅度高達62％，如土城暫緩發展區、桃園青埔、新竹縣治、新竹高鐵特區、台中七期、台中港、高雄左營、美術館特區等量縮幅度都在9成以上。

　　相較於成屋市場「量縮、價緩跌」，預售市場是「量大縮、價還在漲」。央行總裁楊金龍日前表示，建商降價讓利，成交量就會出來，預售、成屋雖然都在量縮，但預售屋沒反應價格，量縮得更嚴重。

　　葉凌棋表示，房價只是反轉的開端而已，央行希望房市基調是軟著陸，在選擇性信用管制持續下，加上銀行對房貸授信態度仍偏審慎、審核條件趨嚴，目前首購大多已無排撥問題，但部分銀行更挑客戶，有些只做VIP，有些有設收支比門檻，整體資金取得門檻仍高。

　　尤其目前首購族房貸利率普遍已站上2.5％以上，考驗民眾購屋負擔能力，購屋決策期拉長，導致整體買氣呈現低檔盤整。

【永慶房屋幸福直營店店長 鄧宇翔／】

　　頭前重劃區購屋應留意交通動線與生活環境細節。靠近新北大道與機捷A3站一帶，對居住安靜度較敏感的買方需多加考量。思源路沿線因有捷運高架通過，部分社區可能受到噪音或景觀影響。

　　若希望擁有較佳視野與居住品質，可能得在臨高架捷運的新北大道、思源路、或區內面公園綠地社區作取捨，頭前運動公園周邊社區多規劃坪數較大、總價較高。

新莊「頭前重劃區」生活環境成熟、交通便利與住宅氛圍濃厚，成為雙北購屋族鎖定的熱門區域。相較鄰近的副都心重劃區以商辦、商業機能為主，頭前重劃區整體定位更偏向純住宅區，吸引不少自住客與退休族群進場。

　　永慶房屋幸福直營店店長鄧宇翔表示，頭前重劃區大致以思源路、新北大道、中正路、化成路一帶，區內道路採棋盤式規劃，由於開發時間較早，目前屋齡多落在8至14年間，區內最早的社區屋齡也僅約 14年多，屬於相對成熟但仍新穎的住宅區。

　　交通條件是頭前重劃區最大的優勢之一。鄧宇翔指出，該區是大台北少數同時擁有三條捷運線區域，包括環狀線幸福站、中和新蘆線頭前庄站，以及機場捷運新北產業園區站。多數社區步行10至15分鐘即可抵達任一捷運站。

　　除交通便利，區內綠地密度高，多數社區步行5分鐘內即可抵達至少一座公園，整體居住環境安靜舒適，重劃區內已有三家全聯福利中心分布於不同位置，居民日常採買相當便利。

　　鄧宇翔表示，頭前重劃區的買盤結構相對健康，投資客比例不高，多數是為了居住環境而購屋。

　　目前頭前重劃區屋齡6年內的社區成交單價多落在7字頭，部分優質建案接近8字頭；屋齡6至14年的社區則多在6字頭。以總價來看，二房含車位產品多落在2,000萬至2,500萬元，三房含車位則約3,000萬至3,500萬元。

　　頭前重劃區因開發已接近飽和，幾乎沒有新建案釋出，整體供給量有限，區內約有100個社區，其中部分社區釋出量極低，市場流通物件不多，如冠德、知森堂、廣春城等建商品牌個案，擁有高指名度。

　　與鄰近的副都心相較，副都心因商辦比例高，部分一般事務所產品價格約落在5、6字頭，而純住宅產品仍可見7字頭甚至8字頭成交。鄧宇翔分析，副都心過去房價波動較大，但頭前重劃區因供給量有限且買盤以自住為主，整體價格相對穩定。

　　機場捷運A3新北產業園區站周邊未來將規劃西北轉運站，預計203 0年完成，加上宏匯廣場二館規劃進駐，可望進一步提升商業機能。此外，台北捷運環狀線北環段未來通車後，將串聯士林、北投與內湖科技園區，通勤便利度提升，也可能帶動區域房市能見度。

　台南房市近期再現高價成交案例，東區指標住宅聚落「虎尾寮重劃區」房價，正式站上6字頭，根據實價登錄資料顯示，區內預售建案「宗大虎隱」單坪成交價已突破61.9萬元，創下區域新高紀錄；而景觀豪宅案「舜之璽」最高成交單價也達每坪61.5萬元，顯示虎尾寮高端住宅市場買氣穩定。

　　永慶不動產台南文化中心加盟店店東呂啟綸表示，虎尾寮重劃區位於台南市東區，為台南早期開發的住宅重劃區之一，開發時間約自1 990年代初期推動，至今已逾30年，由於整體規劃以低密度住宅為主，街廓整齊、道路寬敞，且區域環境相對寧靜，加上鄰近市中心與成熟生活機能，長年被視為台南東區指標住宅區。

　　隨區內住宅屋齡逐漸增加，加上區域生活品質優勢明顯，近年虎尾寮也逐步出現「換屋潮」，呂啟綸指出，部分早期入住的透天住戶，轉向新建大樓產品，使區內新案需求升溫，帶動整體房價水準提升。

　　他說，虎尾寮因土地供給有限，加上區域環境條件與居住品質優勢，在台南市區住宅市場中，具備一定稀缺性，隨著新建案價格屢創新高，也反映市場對於成熟住宅區與高品質居住環境的需求，持續存在。

　　呂啟綸表示，隨著台南城市發展持續向東延伸，仁德區近年逐漸成為房市關注的新興熱區。其中，位於仁德、緊鄰東區副都心生活圈的住宅案「東都綠學」，憑藉優越地段與多項重大建設利多，吸引不少購屋族與置產族目光。

　　根據實價登錄資料顯示，「東都綠學」目前累積成交已達291筆，平均成交單價約每坪32.43萬元，歷史最高成交單價達每坪38.33萬元，在東區副都心生活圈周邊新案中，價格表現相對親民，也因此被視為具備高CP值的指標個案。

　　呂啟綸說，從區域發展來看，台南的仁德與東區交界，正迎來多項重大建設題材，包括台南鐵路地下化計畫中的「南台南站」，未來將成重要交通節點方。此外，備受關注的生產路台南巨蛋計畫，以及周邊道路建設與交通系統優化，也將進一步帶動區域發展動能。

　　生活機能方面，基地周邊鄰近奇美博物館、虎山林場等大型休憩景點，自然環境與人文資源兼具，同時快速銜接東區成熟商圈與主要快速道路系統，無論通勤或生活採買皆便利，他指出，隨東區房價持續上揚，緊鄰東區的仁德區，逐漸成為購屋族外溢的重要選擇。

限貸令、豪宅稅雙殺，據內政部實價登錄交易資訊，去年台北市總價逾7,000萬元高端住宅交易量僅245戶，較2021年大減47.8%，五年來買氣近乎腰斬。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中央銀行自2012年起，針對高總價住宅貸款實施信用管制，貸款額度上限從五成，逐步下修至現行的三成，在購屋自備款壓力增加之下，加上台北市房屋總價超過6,000萬元或每坪成交價逾120萬元需課徵豪宅稅，在限貸令、豪宅稅雙殺下，高資產族群購置高總價住宅時，買氣轉冷。

此外，《平均地權條例修正案》實施後，私法人購置住宅採許可制，也讓過去常以公司名義購置的高總價住宅市場不再可行，加上近年中央銀行控管市場資金過度集中不動產市場，也讓台北市高總價住宅交易萎縮。

　過去幾年帶頭急漲的科學園區房價，經過前幾季修正後，出現由跌轉為盤整的態勢。根據最新2025年第四季「政大永慶科學園區中古屋房價指數」顯示，台中科學園區房價季漲0.9％、高雄園區季漲1.5％，新竹園區跌幅縮小至0.7％，台南園區季跌3％、連續四季下修。

　　該房價指數顯示，中科及南科高雄園區房價經過前幾季修正後，已有微幅上揚；竹科園區雖小幅下修，但跌幅已較前二季溫和；不過南科台南園區房價持續下修，過去一年每季季跌幅都在2％～5％間，在全台各科園園區中房價修正幅度最大。

　　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，自2024年第三季房貸緊縮與信用管制實施後，科學園區房市已經歷幾季價格修正，買賣雙方對合理價格的認知逐漸接近，使交易價格不再急跌而趨於盤整。此外，科技產業長期發展預期仍強，高科技人才持續進入園區，支撐園區周邊住宅需求，使部分區域房價出現盤整，甚至小幅反彈的情況。

　　例如竹科房價跌幅趨緩，中科及南科高雄園區由跌轉盤整，反映區域房市在經歷一年多量縮價跌後，價跌情形已有趨緩。

　　南科台南園區房價季跌3％，郭翰指出，台南房價過去受南科產業投資帶動快速攀升，但去年貸款環境收緊，市場買氣保守，加上新案供給增加，及部分投資客物件回流市場，待售量增多，房價支撐力道減弱。此外，當地薪資成長有限、購屋負擔仍高，且生活機能與交通建設尚未成熟，房價延續修正格局。

　隨著2025、2026年台積電2奈米廠進駐之後的實質人口流入，高雄巨蛋商圈已成為高階工程師首選的居住地，租金與房價支撐力極強，由於營造成本與地價飆升，5年內的新屋與15年以上的中古屋單價，差距日益明顯，新案單價已穩站5到6字頭，即便是20年左右的房子，只要管理妥善，單價通常不會低於30萬元，離捷運巨蛋站步行5到10 分鐘內的物件，保值性與流動性最高。

　　永慶不動產高雄R14文信加盟店店東鄭曜德表示，在高雄，尤其是巨蛋、鼓山等精華區，預售屋與中古屋的單價，差距往往可達40％到 60％。

　　他說，這種「跨世代」的價差，主要來自於成本結構降不下來、買賣門檻的心理錯覺、產品規劃、區域轉型的利多溢價等四大核心因素造成。

　　由於預售屋的定價是反映「未來」的成本，而成本結構方面，近年高雄土地標售價格屢創新高，缺工、缺料等相關因素導致建築成本大幅攀升，預售屋完工需費時數年，建商將其通膨風險轉嫁到房價上。

　　鄭曜德指出，建商為了控制「總價」，現在預售屋多規劃20到25坪的二房產品，導致單價被拉高。預售屋雖然單價貴，但其付款模式降低入場門檻，中古屋雖然總價較低，但須一次拿出20％到30％的自備款，加上裝修費、仲介費，短期資金壓力反而比較大。

　　他強調，高雄近年積極從工業城市轉型為半導體之都，包括台積電高雄廠、S廊帶，而預售屋通常位於重劃區或新開發素地，代表的是「未來的願景」，買預售屋的人是在買「增值潛力」，而中古屋反映的是「既有價值」，因此，區域轉型的因素導致利多溢價。

　　鄭曜德指出，漢神巨蛋、農16、美術館所謂的「黃金三角」，是預售屋競爭最激烈的戰區，目前周邊預售案大多圍繞著「富邦凹子底B OT案」及「台積電生活圈」這兩大主軸。

　　美術館和農16的新案單價約55萬元起跳，景觀宅挑戰7字頭，漢神巨蛋與生態園區，受台積電效應影響最直接，預售屋單價穩站50萬到 60萬元間。

　　他說，經歷2024到2025年央行連續幾波信用管制的洗禮後，高雄房市已從「瘋狂搶購」轉向「理性觀望」，農16、美術館和巨蛋生活圈等精華蛋黃區，將有抗跌效應，而2026年隨著台積電P2與P3廠設備進駐，高薪工程師及其眷屬開始大量移居高雄，精華蛋黃區的房價將產生實質支撐。

房市交易急凍持續一年半，買方延長購屋籌備期等因素帶動下，租屋需求暢旺，帶動租金行情表現。

　據實價登錄統計，七都去年住宅租金平均單價全數上漲，其中台北及新竹漲幅最高達8％以上，雖然比起2024年不少都會區租金超過1成的漲幅有所收歛，但房價居高不下、租屋需求強勁，租金上漲成為不可逆的趨勢。

　統計顯示，自2021年以來，七都住宅租金單價普遍有2成以上漲幅，其中新竹五年漲幅達66.7％。

　隨著近年通膨壓力、房價高漲、持有成本提升及政策補貼提高房客租金負擔力的因素帶動，北市住宅平均租金單價已達每坪1,644元，相當於租下一間20房屋月租金逼近3.3萬元，新北市也達逼近每坪千元。

　雙北以外都會區，過去租金水準普遍在每坪500、600元，近年房價高漲，除桃園月租金仍在每坪688元外，其餘各都均已達每坪700元，租金飆漲的新竹更達到每坪922元、直逼新北市水準。

　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，央行信用管制、房貸門檻提高，也拉長買方自備款準備期，而目前市場不確定高，也讓購屋族購屋決策延後，租屋需求增加的狀況下，讓租金行情獲得支撐。

　信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，過去幾年租金有感上漲，除通膨後漲價效應外，房價上漲後新屋也帶動租金比價效應，政府的租金補貼也增加民眾的租金負擔能力。

　值得注意的是，過去與雙北以外都會區租金水準相當的新竹，五年前約每坪550元，如今已逼近新北市水準，陳金萍表示，AI產業鏈持續擴張，帶動就業人口增加，科技題材效應發酵，新竹房價飆漲，購屋門檻墊高，讓不少竹科工程師選擇「先租後買」，租屋市場在供需失衡、屋主成本大增，新竹租金大幅上漲。

　房市景氣低迷持續。根據六都地政局最新公布建物買賣移轉棟數顯示，今年前二月為2.87萬棟，年減幅收斂至3.7％，反映在市場受政策引導出現大幅量縮後，開始進入較為穩定的盤整期，交易量衰退幅度也開始收斂打平。

　六都地政局買賣移轉棟數統計顯示，2月由於農曆春節因素，六都買賣移轉1.05萬棟、月減42.5％，創有統計以來單月第二低量。但以前二月合計來看，台南年增17.8％最高，雙北市也有個位數成長，不過台中市衰退16.5％，衰退幅度居六都之冠，各都移轉棟數呈現增減主要反映建案交屋量的變化。

　信義房屋企研室專理曾敬德表示，通常政策剛上路前半年，市場反應會較為劇烈，時間久了市場也會慢慢適應，而目前交易前一年度同期相似，沒有再出現繼續量縮。今年以來股市表現暢旺，就資金利用的機會成本來看，短期內股市波動大、機會多，股市出現漲不動時，資金就有機會部分流進房市，但整體自用當道的格局還是不變。

　永慶房屋研展中心經理陳金萍補充，今年全球政經局勢不確定性高，國內房市面臨第七波選擇性信用管制續行，投資買盤退出，以自住與首購族群為主力，市場交易熱度難有大增的理由，市場轉向買方市場，唯有賣方願意讓利，交易量才有機會回升。

　台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，今年以來整體買氣依然處於弱勢，打炒房政策對房市的抑制力持續發威，只要央行沒有大動作鬆綁信用管制，馬年房市春燕就還要再等一等，觀望氣氛未退，上半年房市保守看待，而中東戰火再掀國際經濟變局、政府首購優惠房貸如何延續、下半年縣市長選舉等因素左右房市發展。

　中信房屋研展室副理莊思敏指出，預期3月過後賞屋人潮將逐步回流，而月底登場的329檔期也將成為觀察近期房市走向的重要指標。

　位於台北市信義計畫區旁的市府商圈，以基隆路以東、忠孝東路以北，延伸至松信路、松隆路一帶，由於鄰近信義計畫區百貨群聚，在地也有永吉路30巷美食商圈，形成一個人口密度高、交通便捷的生活圈，長期吸引自住與高階租屋族群。

　　永慶房屋忠孝市府捷運直營店店長蔡明翰表示，市府商圈東側為永春站愛買，西側則有大巨蛋商圈，松隆路一帶人口密度高，生活機能完善，永吉路30巷更是知名的在地美食商圈，聚集日式、美式，以及東南亞料理，兼具庶民與異國風情。

　　市府站為板南線重要節點，可快速銜接南港車站、松山車站，以及高鐵系統，周邊亦設有轉運站，公車路線密集，形成北市少見的「四通八達」交通網絡。

　　蔡明翰表示，市府商圈的租賃市場相當活躍，30坪公寓月租約3.6 萬至4萬元；電梯大樓三房、屋齡10年左右，月租甚至可達12萬元；中古華廈三房租金約5萬至6萬元。較新成屋如「忠孝101」，30坪左右的二房產品，月租行情約9萬至10萬元，租屋需求旺盛，不乏信義計畫區工作的外商主管選擇在此長期承租。

　　市府商圈產品供給以小套房與老公寓為主，電梯大樓相對稀少，新成屋的數量不到十棟。公寓多為屋齡約50年的產品，三房坪數約30坪上下，單價落在每坪80萬至90萬元；小套房則多為15坪左右、屋齡1 0至20年，單價約每坪140萬元，不少買方原本即為當地的租客，因為生活便利而轉為自住購屋。

　　目前購屋族群以在地工作者、雙薪家庭及父母協助的首購族為主。蔡明翰指出，近期房價約修正1成，回落至2023年的價格區間，讓原本觀望的買方重新評估進場時機，詢問度明顯回升。

　　松信路周邊目前已有四個都更計畫，包括冠德、國美、大陸建設、遠雄等指標建商參與都更，由於信義計畫區商辦供不應求，部分都更案納入商辦規劃，預期將進一步帶動就業與人流，提升區域整體價值。

　　此外，也有不少老屋選擇加裝電梯或進行整合重建，包括傳家建經案、大隱建設推出的「大隱青后」，以及麗心建設「信義麗心」都更案，成交單價約落在每坪140萬至150萬元，產品多規劃一至二房，僅少數三至四房，鎖定自住與高資產族群。