永慶房產集團每季季末發布的房市前瞻報告及舉行記者會，迄今已 第19年，累積76場，成為官方、研究機構、產業各界房市資訊的重要 參考依據，背後推手、靈魂人物就是業務總經理葉凌棋。宏觀經濟視 角、站在市場第一線實務經驗，加上集團近2,000家門市通路的交易 資訊做後盾，每次談及房市趨勢總能用邏輯清晰、淺顯易懂、專業不 失幽默的詞彙，將趨勢研判及觀點傳達給媒體及社會大眾。

　　葉凌棋為政大地政系畢業，本科出身，20年前隨著集團規模擴大， 擔任發言人角色以應對媒體需求，後來結合研展團隊開始每季發布房 市前瞻報告，葉凌棋表示，2012年政府才開始實施實價登錄、2023年 實價登錄才揭露至門牌，早年產業相關數據很難取得，即使有官方公 布數據時間上也有半年以上的遞延。

　　隨著永慶集團店數愈來愈多，去年集團成交量就達6.6萬戶、房仲 店數市占在4成以上，已擁有足夠數據呈現市場交易輪廓，後來更和 政大合作推出政大永慶房價指數，因此目前永慶房市前瞻報告可以說 是業界最即時且完整的報告，甚至成為政府相關部門施政、金融機構 決策參考的重要依據。

　　每季房市前瞻報告記者會，對於記者關於房市五花八門、刁鑽的提 問，葉凌棋總能不假思索的以有觀點、條理、專業的論述回覆，他說 ，以前每天看報，現在有空時就閱覽手機新聞，隨時關注財經及不動 產市場的動態，不僅國內，包括大陸、日韓鄰近國家的市場訊息，尤 為關注政府對當地房市的政策。

　　他認為，不動產是內需為主的行業，真正影響房市的關鍵在「政策 」，「經濟情勢」只是背景，世界各國市場的量價變動，和當地政府 的政策有極大的關係。

　　永慶房市前瞻報告每季都會被檢驗一次，雖然有時市場上有些聲音 認為永慶的看法偏保守，他說，景氣趨勢預判的結論影響政府施政、 產業、民眾對市場的看法，因此會更謹慎些，事後也都證明預測方向 正確，例如2024年9月央行實施第七波信用管制後，他即指出銀行放 款受限，交易量將會急縮，房價開始緩跌，事後證明他的見解正確。

　　對於2026年房市，他認為，信用管制後房市已長達一年多低迷，恐 慌性心理淡化、市場已逐漸適應，加上新青安優惠房貸政策仍會延續 ，2026年交易量不會再縮，與2025年相仿，價格緩跌，但幅度不致太 大。對房仲業經營來說，景氣不佳並不會限制房仲規模擴大，比的是 看誰對市場環境適應得好，競爭少的時候反而正是增人才、爭取消費 者和業者認同、擴市占的時間點。

永慶房產集團據實價登錄資訊指出，近一年北台灣北北基桃四縣市中古屋交易熱區中，新北市有七個行政區上榜、居最多交易熱區都會區，惟以買氣來看，桃園市桃園區、中壢區各以交易量1,774戶和1,696戶，稱霸近一年北北基桃買氣最強行政區冠亞軍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，桃園區是桃園市的政經中心與交通樞紐，近一年每坪成交均價約30.5萬元，主要買氣集中區在中路特區、小檜溪重劃區、經國特區等。而中壢區則是南桃園的商業與交通核心，具備多元的住宅樣貌與建設利多，近一年每坪成交均價約29.4萬元，主要買盤多在青埔重劃區等新興重劃區。

陳金萍指出，桃園、中壢兩區為市場買氣重點，主因區內有不少街廓整齊的新興重劃區，加上重劃區可開發土地多，吸引建商插旗購地推案，以及重劃區周邊具有台鐵地下化、捷運綠線與棕線等重大交通建設推進，讓兩大區囊括桃園市近一半的交易量。

北北基桃生活圈之交易熱區第三至第九名均是位於新北市七個行政區，包括淡水、中和、板橋、新莊、三重、新店、汐止等區，讓新北市成為北台灣擁有最多熱門交易行政區的都會區。

陳金萍分析，新北市淡水區近一年每坪成交均價約30.1萬元，相對實惠，受小家庭、通勤族青睞，近一年成交1,648戶，居新北市之冠。

台北市中山區近一年累計交易878戶，排名第10，是台北市唯一上榜的行政區。

重建誘因與房價負擔較低，台北市50年以上老屋成交占比十年激增近10個百分點，交易件數從2015年僅100餘件至2024年已逾千件，老屋交易量創歷史新高。

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，台北市近年50年以上老屋成交占比大增有兩大原因，首先是老房子數量與日俱增，成交量容易增加；其次，高房價的台北市，目前12個行政區預售屋每坪成交均價幾乎全站上百萬元，相較之下50年以上老屋每坪成交價僅約預售屋五至七折，加上老屋「低單價、低負擔、實用坪數高」特性，讓部分購屋族轉向購買屋齡半百的老房子。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，半百老屋交易占比逐年攀升，顯現兩大市場趨勢，首先大多數50年以上高齡住宅位於精華地段，具備地理優勢，因早期開發緣故，周邊交通、生活機能完善，居住條件優質，加上比新屋更親民的房價，吸引剛需自住族群入場。

其次，近年來台北市力推都更危老政策，高齡住宅具備重建潛力，不僅保值，同時還有增值空間，間接推升交易熱度，讓高齡住宅交易占比增幅明顯。

據內政部資料顯示，2015年屋齡50年以上老屋交易占比僅1.2%，交易件數僅137件，到了2024年不僅交易件數衝上1,142件且比重上升到9.4%。十年後截至2025年8月占比更提高至10.6%，也就是老屋交易十年大增近10個百分點，半百老屋交易量創歷史新高。

何世昌表示，買方購買屋齡逾半百老屋若以長期自住為考量，需留意後續裝潢、整建費用；由於近年營建業缺工嚴重，工人薪資不斷上漲，尤其是裝潢工班缺工問題嚴重，不僅拉長裝潢工期，且裝潢費用節節高升。

何世昌強調，若裝潢費用超過房屋總價20%，民眾買老屋不見得划算。另外，屋齡逾半百老屋整合重建時間長，重建過程是否有效率是一大考驗，冀望投資老屋等待重建屋主，最好將重建實現機率低同步納入購屋考量。

【永慶房屋復興民生直營店 店長 邱御瑄／】

　　民生復興商圈屬於高度成熟區域，購屋族應以自住需求與生活便利 性為主要考量，未來區域發展仍有兩項重要利多值得關注。

　　其一為建國北路一殯未來改建計畫，2024年已拆除，現況為停車場 ，未來改建為公共服務或商業設施，可望改善市容並提升周邊環境品 質。其二是民生汐止線捷運規劃，龍江站離興安國宅北區不遠，通車 後將強化交通機能。

台北市民生復興生活圈是市中心中生活機能成熟的住宅區塊，區內 多為屋齡35年以上的華廈、公寓，其中合計約1,800戶的興安國宅公 設比低、總價親民，為最熱門社區。

　　永慶房屋復興民生直營店店長邱御瑄指出，該區北接大直、內湖， 透過建國高架、復興北路快速串聯內湖科學園區；向南僅約5分鐘車 程即可進入大安區，交通動線四通八達，買盤多為不少航空業、竹科 工程師購買，也有不少在地剛需換屋族置產。

　　民生復興商圈新供給相當稀少，屋齡多落在35年以上，公寓產品則 超過45年，電梯華廈與大樓則多為40年左右。邱御瑄表示，因新案稀 缺，中古市場長期維持一定交易動能，其中又以「興安國宅」最具代 表性。

　　興安國宅分為北、南兩區，北區共約1,020戶，主力坪數31至45坪 ，成交單價約落在每坪80萬至86萬元；南區約745戶，主力為25、29 坪的小二房與小三房產品，單價每坪93萬至106萬元，總價約2,500萬 至3,000萬元。邱御瑄指出，興安國宅公設比僅約25％，且多數附有 抽籤式車位，在台北市屬相對稀有條件，「以同樣總價帶來看，周邊 同質性房屋動輒需要3,500萬元以上才能入手」，國宅因此吸引不少 外來客與首購族進場。

　　除了國宅產品，區內公寓成交單價約每坪65萬至78萬元，中古電梯 華廈與電梯大樓則依屋況、管理差異，落在每坪75萬至110萬元，其 中以25至35坪的中古電梯產品最受市場青睞，主要客群為新婚家庭或 「公寓換電梯」族群，總價帶集中在2,500萬至3,500萬元；區內售新 案，開價每坪140萬至160萬元。

　　邱御瑄表示，民生復興商圈是典型「食衣住行」一應俱全的成熟生 活圈。中山國中站旁的錦州街商圈餐廳、小吃林立，連鎖超市與長春 市場滿足日常採買；購物機能則集中在錦州街、興安街、長春路與復 興北路一帶。居住環境上，步行約500公尺即可抵達萬坪規模的榮星 花園，700公尺範圍之內更有多達8座大小綠地公園，為市中心少見的 高綠覆生活圈。

　　交通條件亦是該區一大優勢，中山國中站與南京復興站距離多在3 00至600公尺之間，捷運文湖線可快速往返大直、內湖，往南銜接文 山區；周邊公車路線密集，無論通勤或日常移動都相當便利。

今年房市走向關鍵仍在政策，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，若今年央行選擇性信用管制措施沒有任何鬆綁，或是價格沒有鬆動，那房市景氣難春燕回巢。

徐佳馨表示，全台自2024年9月掀起「金龍海嘯」，橫掃南北各大都會區，打房力道強到回到上一波房市大空頭的水準，至於海嘯餘波延續至何年何月，端看市場價格是否鬆動，且倘若跌幅不達主管機關標準，則信用管制措施鬆綁無望，而若打房鐵拳仍在，今年房市景氣亦難有春燕回巢。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係與市場供給四大變數影響之下，預期今年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為主力，因此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯，買賣雙方在價格上的博弈仍是未來交易量增減的關鍵。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，目前外部環境仍充滿不確定性，包括川普關稅戰、兩岸地緣政治風險、以及全球政經局勢的波動等，皆可能影響市場信心。另外，政府對房市的政策態度仍將是左右市場走向的關鍵，若銀行房貸水位得以緩解，信用管制適度鬆綁，或年底選舉帶來政策利多，房市方具備實質回溫的動能，整體而言，房市的後續發展仍有賴時間與政策方向進一步明朗。

　　12月起至隔年農曆年前，房市進入傳統旺季，降價逐漸成為市場共 識，中古屋交易量也有微幅起色。根據各大房仲業自結，2025年12月 旗下門市交易狀況，普遍呈現現續三個月緩升，也有部分業者12月交 易量年增率開始翻正，房仲業預期這波由剛性需求所支撐的交易動能 ，將有望一路貫穿至農曆年前。

　　各大房仲業者統計2025年12月門市交易量，永慶房產集團月增1％ 、年增2％，住商機構月增4.7％、年減12.5％，中信房屋月增10.5％ 、年增2％，台灣房屋月增6.1％、年減11.1％，整體中古屋市場雖已 持續一年多的低迷，但交易量在2025年第三季進入窒息量後未再緊縮 ，近來已有微幅擴增。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中央銀行2025年第四季理監事 會議決議第七波選擇性信用管制持續，雖銀行房貸緊縮狀況略微緩解 ，但整體放款條件仍維持保守，讓部分有意購屋的民眾拉長決策期。 近期股市持續高檔盤整，出口暢旺以及經濟數據亮眼，但買賣雙方價 格認知落差持續拉鋸，市場交易以「符合行情、條件佳的物件」為主 。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，延續2025年11月交易狀況 加上股市表現轉強，且降價漸成市場共識，加上央行理監事會後「硬 中帶軟」態度，12月買氣穩步向前，隨股市轉佳，資金寬鬆趨勢不變 ，但貸款排隊、利率攀高等壓力，對買氣仍是一大硬傷，無重大衝擊 應能讓買氣回穩，2026應是穩中求進的一年。

　　中信房屋總經理張世宗指出，進入2025年第四季以來，成交量已連 續三個月穩步攀升，傳統房市旺季許多自住與換屋族群看準年底屋主 心態轉向務實、議價空間略有鬆動的契機，果斷出手進場，進而帶動 成交量的成長，經過一年多的盤整，近期中南部屋主在價格態度上已 有軟化，再搭配軌道經濟、產業發展等重大建設持續推進，自住客群 逐步回流，區域買氣亦明顯升溫。

永慶、住商、中信、台灣房屋等四大房仲公布2025年12月店頭成交量，12月交易量較11月增加1%~10.5%，惟較去年同期出現年減12.5%至年增2%幅度，顯示在第4季旺季帶動下，自住客歸隊，讓單季交易量逐月緩步回升。

中信房屋總經理張世宗指出，2025年第4季以來，成交量已連三個月攀升，主因傳統房市旺季來臨，不少自住與換屋族群看準年底屋主心態轉趨務實、議價空間可望鬆動的契機，果斷進場，進而帶動成交量逐月成長。預期這波由剛性需求所帶起的交易動能，有望一路走到農曆年前。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨與台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則分析，2025年全年房市受到央行第七波信用管制政策壓抑，讓全年交易量大幅萎縮，不過在2025年第4季央行理監事會宣布把關「回歸銀行內控」下，算是對自住族釋出友善訊號，促使2025年底購屋需求動作更加積極，交易量緩步回溫中。

2025年第4季在年底購屋旺季帶動下，四大房仲包括永慶、住商、中信、台灣房屋等2025年12月旗下內部店頭成交量大多較11月呈現成長態勢，又以中信房屋月增10.5%、年增2%表現最好。住商機構、台灣房屋則呈現月成長率各達4.7%、6.1%，惟若與2024年12月相較則出現年減11%~12%幅度。永慶房產集團2025年12月旗下門市交易量狀況則是持平表現，為月增1%、年增2%。

以六都來看，據住商機構資料顯示，北市月增0.8%、年減12.7%；新北市月增8.9%、年減7.6%；桃園市月減6.8%、年減7.0%；台中市月減9.1%、年減10.6%；台南市月增12.5%、年增7.2%；高雄市月減4.4%、年減14.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，由於當前市況買賣雙方對價格仍有一定程度的認知落差，雙方在價格上仍持續拉鋸中，加上整體信用管制、貸款審查仍偏嚴，讓整體房市交易量維持平穩，目前市場交易以「符合行情、條件佳的物件」為主，接下來要明顯擴量成長，仍有待政府全面鬆綁第七波信用管制政策。

展望2026年，張世宗認為，在股市獲利、屋主議價空間擴大的情況下，觀望已久的剛性買盤應會陸續開始進場，整體交易表現可望優於2025年。

【永慶房屋麟光捷運直營店店長 鍾旻桓／】

　　麟光生活圈新舊屋齡落差極大，購屋前務必確認建物狀況與後續裝 修成本，特別是40年以上公寓與華廈，公寓總價1,800萬～2,200萬元 ，電梯華廈2,500萬～3,000萬元，但仍需保留部分預算進行整修。對 首購族與退休客而言，麟光兼具靜謐環境、綠地多、商業機能不失連 結，是市中心罕見可「以合理總價換到優質門牌」的機會。

　位處台北市大安、信義交界的「麟光站生活圈」，因商業發展密度 較低，被視為市中心的靜謐角落，近五年大量新建與都更案陸續完工 ，加上享有大安、信義門牌，讓這個被低估的純住宅區，逐漸成為首 購與退休族心中的高CP值選擇。

　　永慶房屋麟光捷運直營店店長鍾旻桓指出，麟光站以崇德街以南、 臥龍街以北、富陽街以東、信義路四段以西為範圍，和平東路三段為 主幹道。區域屬純住宅型態，不若大安、信義核心般熱鬧，但擁有六 座綠地、三座中型公園與三大生態園區，整體環境清幽舒適，5分鐘 車程即可抵達東區或信義商圈，形成兼具生活品質與便利性的優勢。

　　鍾旻桓表示，麟光站周邊多為屋齡42年以上的公寓與老舊華廈，電 梯大樓較少，近五年都更改建、自建案暴增，已有六座新大樓完工， 今年更三案落成，明年還有四棟接力進場，使區域屋齡結構明顯翻新 。

　　區域房價差異極大，40年以上公寓每坪約60萬～70萬元，華廈為每 坪70萬～80萬元；20年內電梯大樓則落在每坪95萬～110萬元；五年 內新大樓價格約每坪105萬～127萬元。

　　新案以「宏築信義」最受矚目，預計明年完工，小宅部分25～33坪 總價3,000多萬元，鎖定首購與退休族；50多坪三房總價約5,000萬元 ，吸引北醫醫師、小型企業主及跨區置產的高階主管。

　　鍾旻桓表示，麟光站比起六張犁與科技大樓至少低3成的價格，使 其成為大安、信義少見的房價凹陷區，吸引更多首購族。同樣預算， 在新店、永和或板橋的房子，換到麟光站直接升級台北市大安、信義 門牌。科技大樓站指標案「華固大安學府」三房每坪160萬～170萬元 、安和路「德運安和」甚至每坪150萬～200萬元，但「宏築信義」每 坪僅100萬～110萬元，總價差距近2,000萬元，車程卻僅五到十分鐘 。

　　交通上，和平東路三段可直上國三甲、建國高架連接國一及國三， 並可由水源快速道路串通新北，前往東區、信義計劃區僅需5到10分 鐘，學區涵蓋大安國小、芳和實驗國中及和平高中，屬市中心少見的 成熟純住宅生活圈。

　　「麟光有公寓多、價格親民的特性，多個區段正進行都更，未來三 年供給將持續釋出。」鍾旻桓認為，與同樣偏住宅型的吳興街相比， 麟光不但有平坦地勢，更擁有捷運優勢，整體居住舒適度更高。

2025年國內經濟表現不錯，但房市表現吹冷風，永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，這波房市不佳與國內經濟無關，就是政策影響，只要第七波信用管制不鬆綁，就不易改變當前價量表現，因此接下來就是看政策何時解禁，才有利房市打開目前僵局。

葉凌棋表示，據2025年第4季政大永慶即時房價指數顯示，今年第4季自住剛需強的北北桃房價季增0.3%~0.8%，至於相對近年題材性較強的台中市、台南市則微跌0.3%~0.8%間。整體來說，第4季六都、新竹縣市房價呈「盤整」態勢，不過從2024年第3季至今年第4季六都、新竹縣市房價累計跌幅4.8%~8.9%。

葉凌棋指出，第七波信用管制後全國暨六都、新竹縣市各因區域供需不一，成屋市場出現「盤跌」態勢，惟對照2025年國內經濟成長率出現逾7%好表現，顯然這波房市緩修正與國內經濟無關，因此接下來房市能否擺脫低量格局，第七波信用管制政策是否鬆綁將是關鍵。

據各大房屋網路銷售平台資料顯示，最新11月中古屋委售量與去年6月高點相比，出現33.9%增幅，其中雙北市以外區域賣壓較高，又以新竹縣市增幅47%最多、其次為台南市、桃園市各是43.1% 41.9%，顯示市場潛在賣壓不小。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋分析，今年12月央行理監事會議後，拍板維持第七波信用管制政策，在銀行對不動產放款資金持續受限下，接下來房市將持續往供需基本面調整，而六都、新竹縣市將因區域供需不一，接下來「區域分化」在價、量上表現會愈來愈明顯。

葉凌棋認為，接下來市場土地和房屋供給量小、剛需強之區域，像雙北市、新竹縣市無大量土地供給的市場，加上區域自住需求強勁，區域房市相對有撐，房價跌幅不多，初估這類區域2026年全年房價跌幅約3%~5%；反觀中南部，因近年題材性相對較高，就有「競價關係」，區域房價修正幅度相對大。而對於市場供給量大區域、估價跌約5%~7%。

資料顯示，與去年6月房市高點相較，最新11月全國中古屋委售量增幅達33.9%，顯示在第七波信用管制政策壓力下，市場賣壓加大；以區域來看，雙北市以外市場賣壓較高，又以新竹縣市增幅47%最多，其次為台南市43.1%、桃園市41.9%，高雄市、台中市增幅各為35%、34.2%。

自住買盤強的雙北市，11月中古屋委售量增幅相對較小，其中台北市委售增幅約19%，新北市則達30.7%；在政府打炒房政策釋出後，六都、新竹縣市賣壓全數升高，惟因各區供需差異，區域市場在買氣、房價表現上逐漸加大分歧走勢。

葉凌棋分析，去年9月政府釋出第七波信用管制政策，收縮銀行在不動產的放款資金，這招對市場殺傷力不小；觀察歷年房貸利率、核貸成數走勢，2020、2021年是利率最低點、約1.349%，房貸則是在2016年寫下68.5%最低成數。

相較之下，最新今年第3季利率2.301%、核貸成數71.8%來看，銀行給的條件都不算差，但葉凌棋直言，關鍵是「房價基期變高了」，近五年桃園市以南大漲、價格倍增，加上國人實質薪資所得漲幅跟不上房價飛增速度，「錢（貸款）不夠用了」，又遇上央行關（資金）水龍頭，市場交易量就呈現急凍狀態。

　永慶房產集團24日發布房市前瞻報告，國內外政經情勢、房市政策 、兩岸關係、市場供給四大變數影響2026年房市，未來三年估近10萬 戶建商待售餘屋釋出，成為最大壓力，預估2026年全年交易量持平約 25.1萬～26.4萬棟，剛需強的區域房價跌幅約3％～5％，市場供給量 大區域房價有5％～7％的跌價空間。

　　永慶業務總經理葉凌棋表示，2025年股市佳，但房市卻極為低迷， 主要原因來自除AI產業外，其餘產業景氣仍不佳，產業分化相當劇烈 ，而房貸利率已脫離過去長期以來2％以下的低利環境，影響房市最 大因素在於政策，而非經濟因素，若2026年經濟景氣還可以，但限貸 等政策未鬆綁，2026房市交易量不會有太大改變。

　　值得注意的是，供給量大增仍是未來房市最大壓力，目前市場待售 時間拉長，供給持續堆疊，中古屋委售量與去年高點相較約增加3成 ，以新屋完工量來看，預估未來三年將有32萬～36萬戶住宅完工，而 今年預售市場交易低迷，今年預售屋交易量自4月以來已連續七個月 低於4,000件，高開工量加上預售銷售不振，市場新案去化速度慢， 未來新建餘屋可能逐步累積，以近年建照、新屋開工維持高檔估算， 未估未來三年共有建商待售餘屋約8萬～10萬戶，市場供給增。

　　葉凌棋指出，在中央銀行決議房貸控管回歸銀行自主性管理後，銀 行房貸緊縮可能有緩解跡象，但第七波選擇性信用管制續行，以及政 府是否推出新房市政策，都將持續影響2026年房市交易表現。預期2 026年房市回歸理性供需，市場仍以首購、自住族群為交易主力，因 此，整體房市呈「價緩跌、量盤整」格局，但「區域分化」現象明顯 。

　　至於房價部分，在第七波選擇性信用管制持續下，民眾持續看跌房 價，且一年來房價已有下跌走勢；展望2026年，剛需強勁的區域房價 跌幅預估約3％至5％，市場供給量大的區域則有5％至7％的跌價空間 。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（24）日表示，未來三年估有8萬至10萬戶建商待售餘屋，且明年國際政經、兩岸、政策、供給等四大變數，推估2026年房市呈「價緩跌、量盤整」格局。

永慶房產集團推估，明年的全年交易量估約25.7萬至26.4萬棟左右，量縮3%至微增2%、價跌3%至5%間。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨在2026年第1季永慶房產趨勢前瞻報告記者會中分析，今年第4季六都、新竹縣市房價呈現「盤整」態勢，北北桃和高雄市較上季微增0.3%至0.8%，新竹縣市、台中市、台南市則微跌0.3%至0.8％間；若將時間拉長，從2024年第3季至今年第4季六都、新竹縣市房價累計跌幅4.8%至8.9%。

葉凌棋初估，2025年整體市場交易量約25.7至26.1萬棟左右、年減25.5%至26.7％間，為「量急縮、價小跌」格局。

葉凌棋分析，2026年房市將面臨四大變數，包括國內外政經情勢、房市政策、兩岸關係、市場供給；另外供需上也出現警訊，未來三年估約有32萬至36萬戶新屋完工潮，加上建商餘屋量約8至10萬戶，整體初估未來三年建商待售餘屋約8至10萬戶。

葉凌棋認為，2026年在面臨全球AI產業走向、關稅協議後續發展仍未明朗等四大變數，加上市場新供給增壓之下，認為明年房市回歸理性供需，市場以首購、自住族群為交易主力，初估2026年交易量約25.7萬至26.4萬棟左右、年減3%至年增2%間，為「價緩跌、量盤整」格局。

他指出，最新央行理監事會議決定持續維持第七波選擇性信用管制之下，加上區域市場供需不一，接下來「區域分化」會愈來愈明顯；認為供給量小、剛需強之區域，房價跌幅約3%至5%，市場供給量大區、估價跌約5%至7%。

此外，價格高、貸款難，近三年雙北市新成屋單價愈走愈低，先建後售案反而成為建商燙手山芋。住展雜誌彙整雙北市近三年推出的新成屋最高單價，雙北市新成屋的單價不僅沒有創高，更是一年比一年低。

據統計，台北市2023年最高單價為「Diamond Towers 台北之星」，每坪269.1萬元。2024年為「御上天母」每坪154.4萬元，2025年則是「安和自在」每坪160.8萬元。新北市則為中和區萬大線LG08站聯開宅「冠德心禾匯」、新店區央北重劃區「江陵天喆」與板橋區國光客運站改建案「君麟」，單價分別是84.3萬元、104萬元、93.6萬元。

　永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋、台慶不動產四大品牌如何做到不斷領先市場、拉大與同業差距？永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成認為，關鍵在於永慶加盟總部打造業界最強房產科技工具，提供豐沛的資源，加上永慶集團「共好共享」的企業文化，協助全台加盟店在市場上脫穎而出。

　永慶房產集團擁有領先業界的科技實力，長期投入大量資源、積極研發AI應用，開發出「AI特助」等AI服務，並獲得多項大獎肯定。2026年，永慶加盟四品牌亦將推出「AI煥裝」、「AI導覽」與「AI特助」三大AI服務，協助加盟夥伴大幅提升服務效能，成為事半功倍的最佳科技後盾。

　再者，永慶獨有的無私分享文化，是成就高績效必備的關鍵。為迎戰市場變動，今年永慶加盟總部共邀請超過160位菁英店東長及績優人員，毫無保留地分享自身經營know-how及業務做法，甚至跨區授課，打破本位主義，創造互助成長環境。

　永慶房產集團憑藉30多年的深耕經驗，能精準分析房市脈動，帶領加盟店適時調整經營策略方向，立足市場。為了將市場洞察轉化為實戰能力，加盟總部與各區域經管會也共同舉辦各式訓練課程，其中實體業務戰技課程就超過70場，《i學苑》的線上課程則超過1,600堂，全方位強化業務戰力，參訓人次超過21萬。完善的培訓課程成功提升單店單人績效，展現集團對加盟店的重視。

　莊志成說，台灣房仲業現正處於汰弱留強的階段，外界看作危機，永慶則認為這是低谷布局的最佳時機。永慶加盟總部將持續建構最強創業平台與人員最佳發展平台，以達成三年集團全台2,500店的新里程碑。

2025年台灣房市在信用管制與資金環境趨緊的雙重壓力下，交易動能明顯降溫。面對房市轉趨保守，有別於多數房仲業者調整營運規模、放緩展店步伐，永慶房產集團仍持續投入資源，創新科技系統，以擴大品牌影響力，今年新展店數直逼130家，全台服務規模達1,950店，再蟬聯台灣房仲第一品牌寶座。

　除了店數規模穩居全台之冠，永慶房產集團旗下四大加盟品牌－永慶不動產、永義房屋、有巢氏房屋與台慶不動產，今年依然繳出亮眼成績單，共計有11家加盟店業績突破1億元、143人達成千萬經紀人員。永慶加盟總部23日於台北國際會議中心盛大舉行「菁英會頒獎典禮」，現場齊聚全台績效傑出的加盟夥伴，享受屬於他們的榮耀時刻。

　永慶房產集團加盟事業處董事長劉炳耀表示，今年房市面臨比往年更加嚴峻的挑戰，感謝全台加盟夥伴堅持落實誠實服務理念，贏得廣大消費者的信賴與指名。永慶加盟總部做為加盟店的堅強後盾，持續優化《房仲聯賣平台》，讓聯賣作業標準化、流程公開透明，提高合作公平性與成交機率；在《i智慧PRO系統》超過26萬筆物件，讓加盟店能夠跨區、跨品牌合作，達成多贏局面。

　今年永慶加盟四品牌聯賣率超過4成，貢獻近百億元業績，助加盟店在市場波動期間，仍能維持相對穩定的業績動能。

　為因應市場變化，永慶加盟總部同步啟動多項訓練課程，協助全台加盟店調整經營策略、精準掌握商機。

　永慶房產集團加盟事業處總經理莊志成指出，今年透過線上與線下開辦的課程將近1,700堂，讓夥伴隨時隨地精進專業技能，蓄積市場競爭能量。

　永慶房產集團四大加盟品牌各具特色，知名度與指名度均領先同業，旗艦級加盟品牌永慶不動產，今年展店直逼50間店，以全台邁向650店的規模，穩居「房仲加盟第一品牌」。而上市僅4年的永義房屋，不僅全台服務規模已邁向300店，是近年來台灣店數成長最快的加盟品牌，今年更獲頒《工商時報》台灣服務業大評鑑的「連鎖房仲業-銀獎」，顯見專業好服務已獲市場肯定。

　持續穩居台灣房仲加盟品牌前三大的有巢氏房屋，全台邁向500間店，以在地經營、社區友善貼心服務，被客戶認證為「社區專家第一品牌」。店數邁向400間店的台慶不動產，不僅服務規模持續在高雄市獨占鰲頭，是名副其實的「南霸天」，更成功占據台灣加盟房仲品牌前五大的位置，其積極服務態度屢獲客戶認同和推薦。

【永慶不動產台南小東南紡加盟店 店東 蔡武霖／】

　　本店曾成交一塊土地，成交總價約1,350萬元，在之後的鑑界過程 中，鄰地的地主剛好在現場，聽到之後，也表示想賣土地，我便詢問 地主的心裡預期價格，後續本店按照他的期望價格推進，也順利成交 ，結果兩塊相鄰的土地，成交價差了將近100萬元，地主完全接受， 也很肯定我們的專業與誠實，把事情講解得清楚透明，讓他能安心把 委託交給我們。

　　台南東區是台南人心中最精華的地段，許多台南指標性的地標，包 括南紡購物中心、成大、台南車站、平實公園等，都位於東區，該區 也是台南房價最高的行政區，東區內的平實重劃區，新案房價每坪已 經坐五望六，主要是台南市政府推動的公辦都更、社宅、轉運站及捷 運藍線和綠線等重大建設，支持區域房市發展的長期利多。

　　永慶不動產台南小東南紡加盟店店東蔡武霖表示，台南東區大樓住 宅近一年成交997戶，新屋成交價平均每坪52.32萬元，整體的平均價 約每坪41.99萬元，近一年每坪房價平均上漲20.45％，目前銷售中的 新建案共有31個。

　　如以東區範圍之內的平實重劃區，建案售價更是突出，他說，平實 重劃區的大樓新案銷售，目前成交價格平均介於每坪55萬到65萬元間 ，高樓層或指標建案，甚至出現每坪67萬元的歷史新高價位帶。

　　蔡武霖指出，台南市東區的住宅產品類型，以新成屋或是預售高層 大樓為主，只有少量透天或老舊公寓，另有部份地上權或社宅等規劃 。

　　他表示，台南市東區本就是台南人心中最精華的地段，人口密度也 最高，能夠躍升台南房價最高的行政區，主要是區內有南紡百貨、成 大、台南車站、平實公園等，不少台南指標性的地標。

　　加上台南市政府近年來推動的公辦都更、社宅、轉運站及捷運藍線 和綠線，都是東區房市長期利多，區內並有平實公園作為綠地中軸， 使得東區成為台南近年的重點推案熱區。

　　蔡武霖表示，東區房價雖然相對高於台南其他舊市區，但也因生活 機能完善，吸引有資金的首購升級族、在地自住換屋族、長線置產客 進場，靠近校醫商圈的建案，則有不少年輕專業人士與醫護、教職族 群的需求。

　　他認為，地段向來是房市的金科玉律，地段甚至比建商品牌還要重 要，因此，買房要先選地段，特別是在高房價環境下，進駐好地段的 建案，才有好的未來性、保值性。

　　如果是喜歡新街廓與綠地的新世代，可以選擇南紡購物中心、或是 捷運預定地，確保房子的價值，長期獲得較強的支撐，無論是預售或 新成屋，價格雖相對較高，但適合長期持有、抗通膨，也可挑選屋齡 5到15年的中古大樓，價格相對親民，社區機能成熟，CP值最高。

中央銀行18日理監事會議結果，房產業期待的鬆綁救市落空。中華民國不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全說，今年在政策調控下，房市交易大幅萎縮，影響前11月個人房地合一稅收僅474.3億元、年減23％，全年稅收將短收100億元以上，衝擊長照財源，籲請央行苦民所苦，重新檢討鬆綁。

　國城建設董事長洪平森也說，從去年第七波打房一年多，房價現在持平、稍微修正，但並沒有降得很厲害，儘管央行維持不變管制措施，但年底房市春暖花開到了、春燕快到了，預期明年3月落底，央行4到6月應適度鬆綁。

　針對銀行不動產貸款總量管理的水龍頭「開大了一點」，信義房屋企研室專案經理曾敬德說，從央行全場緊盯，到2026年起轉向銀行自主管理但定時回報與專案金檢，至少對房市是有點正面風向。永慶房屋研展中心副理陳金萍說，央行明確點出「政策尚未到可鬆綁階段」，市場仍以自住買盤為主要支撐力道。富華新．房研所分析，央行態度明顯放緩，未來市況「看淡不看壞」，可視「今年打底、明年反彈」。

　高力國際業主代表服務部董事黃舒衛認為，2026年房市將是四趨勢：一、選舉利多難期，住宅買賣市場量縮價修是難逃的宿命；二、「極限壓力測試期」在2026年第一季，建商面臨買氣凍結、限期18個月開工、資金斷鏈三方夾擊，整體房價鬆動趨勢拉開序曲，建商應認清現實、保留現金，勿博弈政策紅利。

　三、2026年是「現金為王」的資產重分配年，市場為大者恆大整併期；四、商用市場迎向K型經濟，市場分化更激烈，站上AI的高科技產業，價量表現上再創佳績，但住宅市場近三年核發建照380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗，房市進入殘酷的淘汰賽。

　中央銀行第七波選擇性信用管制上路一年多來，房價全面修正。根據政大永慶房價指數，今年第三季七都大樓房價指數較去年同期下跌2.3％～6.7％，其中雙北公寓跌幅更深，台北、新北分別下跌10.1％、8.2％，跌回四年前水準，反映過去一年房貸緊縮、信用管制及市場預期轉變影響下，房市明顯降溫。

　該房價指數顯示，去年第三季七都大樓房價指數年漲3.4％～22％，不過今年第三季全面轉跌，其中以台中市跌幅6.7％最大，其次為新竹6.2％，新北、台南跌幅較小也有2％～3％。

　永慶房產集團研展中心總監郭翰表示，自919信用管制以來，因貸款條件收緊拉高進場門檻，使潛在買方轉趨保守並期待價格下修。同時，由於市場上待售房屋增加，賣方為促成交易也開始調降價格，今年七都大樓房價全面回調，尤其貸款額度收縮、買方購屋負擔增加，中古屋市場價格率先出現修正，過去房價漲幅過快的區域修正力道更強。

　值得注意的是，雙北公寓年跌幅超越大樓，且公寓指數已回落至2021年水準。

　郭翰表示，雙北大樓因地段佳、產品新、剛性自住需求穩定，價格波動較溫和；公寓產品則因屋齡較高、貸款成數較低，加上投資需求減弱等因素，在買氣放緩時更容易出現價格修正，房價跌幅高於大樓，房價回到四年前水準，反映過去幾年漲幅已被政策收緊與需求下降消化，房市逐步回歸基本面。

　信用管制上路後，市場對房價持續上漲的預期已反轉，房市進入價格修正階段。未來走勢仍需觀察利率、貸款政策及供需變化，至於今年9月行政院鬆綁新青安貸款及放寬換屋族相關規定，能否帶動買氣回流、協助房市止跌回穩，仍需持續觀察後續季度房價走勢。